果断收藏！二手房那些黑幕，一次给你讲清楚( 二 ) _二手房

其次要注意的是不做房子以外各种保证、交易和风险。交易过程产生的风险全部转给中介承担，因为他们收中介费，就要承担这个风险。
交易环节最重要的是确保是和业主本人交易，而不是代理人，如果是代理人要有书面代理文件。否则整个交易都可能无效，还会有一房多卖、资金被挪用等风险。

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交易环节还有几点要注意：
一是最好做资金监管，因为资金不监管而导致的被骗案件很多，有一房多卖、有ABC单、有被吃差价。资金监管既能保障交易的资金安全，又能防止不良房产经纪机构依靠代收代付客户资金、吃差价，携款潜逃等风险，还能有效防止“套贷”等不良行为。如果本地没有资金监管要求，就要确保必须贷款先预审批，审批通过后过户和银行抵押是二合一同步进行。
二是确保户口学籍干净。某些城市一房一户，前房主户口不签走后面购房者无法迁入，尤其学区房，落户年限是从户口迁入开始计算的。深圳还有利用时间差骗取学区房资格的，使购买学区房的家庭孩子无法入学。
要关注房屋内的户口是否历史遗留户口、成年子女、兄弟姐妹等户口，若存在这类户口，提高警惕，一定要户口迁出后，才进行交易。道理很简单，卖家本人都可能无法迁出这些户口。
所以，对于户口问题一定要慎重，必须在合同中具体约定户口迁离、以及学区使用的滞纳金、违约赔偿。这样可以以赔偿滞纳金的形式，通过法院主张权利。
三是做好物业、附属物交割。购买二手房时，一定要清查一下房屋是否有欠费情况，包括水电费、煤气费、物业费及暖气费等等。如有欠费情况，应要求原房主结清。
同时，应要求其提供相关收据，或者双方经协商后在合同上约定清晰。如果房屋有附属物，要在合同中约定房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具的验收，因为有些房东会因为房屋涨价心中不平破坏屋内设施设备。

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四是找一个专业的房产中介。找一个靠谱、专业的中介，以上这些问题都会迎刃而解，所以建议找声誉好的门店，找做了五年以上的业务骨干、销售冠军、甚至店长。
此外，高品质的房源对应高品质的房东，这类房东大概率没时间处置房屋，都是委托靠谱中介的，所以很多好的房源是掌握在中介手里。五是做好应对方案。
二手房交易经常会出现很多突发情况，例如在牛市中经常面临卖主跳价、要求涨价或者不卖的现象。所以买二手房切记要签订好合同条款，并对于违约行为要特别约定。
六是不要忽视租客，专业术语叫承租人。法律规定房屋的承租人的有优先购买权，且买卖不破租赁（简而言之就是租期未到你不能赶走承租人），一旦承租人在交易过程中插一杠子，就会造成损失。
所以，在购房时认真核查租赁合同期限、主体等信息；同时要求租户出具放弃优先购买权的声明书等材料。
七是自行了解贷款信息。如果银行有熟人，贷款可以选择银行。没有的话也要多询问几个银行的利率，有些时候是可以优惠和浮动的。不要被中介或者卖家找的银行所局限。
当然，以上这些还远未涵盖二手交易中的风险，在尽调环节中要设法了解一下业主出售房屋的真实原因，是因为邻里关系、家庭关系、债务原因、财产纠纷，还是单纯的换房？或者投资客抛售？在交易环节是否协助卖家解押，交易过程中业主离世，交易过程中限购、贷款政策发生变化等造成的风险怎么应对，这些也要具体了解。
二手交易看似平淡无奇，其实步步都是风险，购买二手房的自住和投资人一定要十分谨慎、反复思考。这正是，二手交易如履冰，一路走来步步惊！

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