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一文读懂有关小产权房那些事儿

小产权房

本文对司法实践中小产权房合同效力问题、小产权房抵押问题、离婚时小产权房分割问题进行汇总，并结合相关案例裁判结果进行分析，帮助大家更加清晰地了解人民法院在审理小产权房纠纷案件中的裁判规则 。
一、小产权房买卖合同效力问题
1. 本集体组织成员之间小产权房买卖合同一般认定为有效
（1）《中华人民共和国宪法》第十条规定：“城市的土地属于国家所有 。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有 。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地 。”
（2）国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）第二条规定：“加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发；农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证 。”
（3）国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房 。”
2. 本集体与他集体组织成员之间小产权房买卖合同一般认定为无效
—案例索引—
案情简介：原告钟某系崇义县XX镇XX新村村民，被告殷某为该县XX乡XX村XX组村民 。2010年2月14日，原告与被告双方签订一份《房屋买卖协议》，约定原告将坐落在崇义县XX镇XX新村XX号小公路边的砖混结构第三层房屋及柴棚间卖给被告，由原告负责办理国有土地所有权房产证、国有土地使用权证 。后因未取得二证被告拒付购房余款 。被告对房屋进行装修并居住至今 。后双方发生争议，诉至法院 。
裁判要旨：
一审法院经审理认为，农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得 。原、被告所签订的《房屋买卖协议》买卖标的物不仅是房屋，还包括相应的集体土地宅基地使用权，违反我国有关法律、法规强制性规定，应认定为无效 。
二审法院经审理认为，宅基地使用权的主体是农村特定集体经济组织的农村居民 。殷某的户籍虽属农村户口，但其是崇义县XX乡XX村XX组的村民，并非崇义县XX镇XX新村的集体经济组织成员，其不具有使用XX镇XX新村宅基地的资格，而双方所签房屋买卖协议是一种集体土地上房屋的买卖合同，该房屋买卖行为也未取得XX镇XX新村村委会的同意，故殷某与钟某签订的房屋买卖协议无效 。
3．集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房一般认定合同无效
—案例索引—
案情简介：2002年，南昌经济技术开发区区工委、管委会决定对下罗村XX自然村实施拆迁 。原告汪某的自建农房属于拆迁范围 。同年1月16日，下罗村委会与汪某签订一份《下罗XX自然村农房拆迁补偿协议》，该协议对拆迁补偿事宜进行了约定 。2003年9月底，汪某获得下罗村委会拆迁安置房一套，即下罗新村X区XX号 。2005年7月1日，汪某（甲方）与被告黄某（乙方，城镇居民）签订协议，约定由乙方认购甲方所有的罗新村X区XX号拆迁安置房一套 。后原告诉至法院要求被告返还上述房屋 。
裁判要旨：一审法院经审理认为，农村的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有 。本案诉争的拆迁安置房附着的土地属于农村集体土地，根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定，宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转，城镇居民到农村购买农民住宅的行为是不受法律保护的，涉案买卖行为无效 。
二审法院经审理认为，汪某与黄某签订的《房屋认购协议书》因违反了《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定而无效 。
【一文读懂有关小产权房那些事儿】—例外情形—


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