城镇居民在签订小产权房买卖合同后取得了该集体组织户口并经相关部门批准，该房屋买卖合同一般认定为有效 。
—案例索引—
案情简介：被告马某原为城镇居民 。1989年，被告马某与原告陈某签署房屋买卖合同，陈某将位于北京市海淀区XX乡XX河的农村房卖与马某，价款21000元 。随后，马某向有关部门交纳了相应税款，取得了相应审批，并于1996年取得北京市房地产管理局颁发的房产所有证 。此后，马某于2005年将户口迁入该房屋 。陈某认为，根据我国法律规定，农村宅基地不得向城市居民出售，双方签订的房屋买卖合同违反了国家法律规定，故请求法院判令双方签订的房屋买卖合同无效，并要求马某腾退房屋 。
裁判要旨：一审法院经审理认为，因诉争房屋之宅基地属当地农村集体所有，马某属城镇居民购买农村房屋，虽签订买卖合同当时系双方自愿，且马某购买后在院内增建了房屋居住至今，然地方房屋之买卖必然涉及土地使用人之变化，故不能排除此房屋买卖违反法律规定之性质 。判决双方签订的房屋买卖合同无效，马某于判决生效后一个月内腾退诉争房屋 。
二审法院经审理认为，按照我国法律规定，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制 。在此前提下，城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定无效 。但在处理具体案件时应当结合个案的不同情况综合加以判断 。本案中，马某作为城市居民，其与陈某签订的房屋买卖合同已经过海淀乡政府的批准 。此后，马某取得了该房屋的产权证书，并已于2005年将户口迁入 。在十几年的时间中，马某在诉争房屋中实际居住，已对该房屋形成了稳定的占有关系 。鉴于此，在综合案件当时的历史背景及从有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑，应当确认马某与陈某签订的买卖合同有效为宜 。据此，作出撤销原审判决，驳回陈某诉讼请求的终审判决 。
4. 小产权房买卖合同被认定无效后的处理规则：
（1）《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿 。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任 。”
（2）2006年9月14日，北京市高级人民法院下发了《关于农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件的处理原则问题》，明确在合同无效的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任；在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡 。
（3）海南省高级人民法院于2011年下发的《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》规定：“城镇居民就农村集体土地上修建的小产权房与他人所签订的买卖合同无效，由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担 。”
（4）山东省高级人民法院2011年11月30日下发的《全省民事审判工作会议纪要》规定：“对于因买卖在集体所有的土地上开发的小产权房而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认小产权房买卖合同无效，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡 。”
（5）2013年4月，北京市高级人民法院整理了《当前民事审判中需要注意的几个法律适用问题》，再次明确在确定赔偿买受人损失时，如诉争房屋之后已处于拆迁程序之中，房屋重置和区位补偿价格可参照拆迁程序中的评估结果予以确定；如尚未进入拆迁程序，可通过委托鉴定的方式确定房屋重置和区位补偿价格 。
二、小产权房未办理抵押登记，抵押权行使问题
文章插图
—案例索引—
案情简介：被告童某与朱某系夫妻关系 。2013年8月，童某向原告借款人民币60万元 。同月22日，原告将借款转入童某的银行账户 。2014年9月3日，原告与童某签订一份《抵押合同》，约定童某将位于贵溪市XX镇XX村委会XX村小组的四层半钢筋结构房屋（XX村建字《村镇房屋建设许可证》，2007年9月14日）抵押给原告，但未办理抵押登记 。因童某自2014年8月22日起未支付原告借款利息，故原告诉至法院，请求对该房屋享有抵押权优先受偿权 。
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