怎样评价北京侨福芳草地购物中心( 二 )
要全面地评价一个项目，还是先从最基本的信息开始吧。
项目介绍
ParkviewGreen芳草地位于北京市朝阳区东大桥路西侧,紧邻北京CBD核心地带，总面积达20万平方米，是一座集顶级写字楼、时尚购物中心,艺术中心和精品酒店于一身，以领先绿色思维,打造汇聚顶级购物、办公,酒店与艺文的北京新地标。
历史来源
“芳草地”的出处由来已久，闻其名就会让人想到满地绿茵的美丽景象。以“芳草地”之名正式命名这一地区始于民国年间。在历史变迁中，芳草地日益年轻而富有活力。更多细节查看：百度百科-芳草地
【怎样评价北京侨福芳草地购物中心】作为地处传统居住区的芳草地，与其他购物中心商业地产项目有着很多不同之处。究竟芳草地有什么与众不同呢，使其脱颖而出。
众所周知，如何吸引客户，使得商场本身具备吸客能力，是所有商场的头号战略难题。而芳草地的与众不同也是回归了这个起点。
第一，独特的设计和绿色环保标准。
芳草地的建筑富有独特的空间设计感。超大的金字塔形的坡屋顶为裙楼的商业部分塑造了极好的空间感，特别适合做休闲体验类的商业业态，是购物中心的一个重要竞争力。
另外，芳草地利用创新的环保技术以及对建筑材料的斟酌使用，使得能源使用量为同等规模建筑标准的50%。从而成为中国第一个获得绿色建筑评估体系LEED铂金级认证的综合性商业项目。芳草地将环保的理念深入至每个细节，做到了内外兼修。外观上，顶部组成独特的节能环保罩。内部微循环系统结合智能系统，可节约至少60%的能源使用率。同时，模块化办公格局的灵活性和兼容性也为租户节省了10-15%的装修成本。此外，项目的节水设备也非常丰富，不仅包括电子水龙头，卫生间节水洁具等等，雨水过滤后也可做绿化灌溉，大大提高了水的使用率。
科技化、环保化的环境，帮助提升无论购物还是驻场工作的人性化体验。
第二，拥有顶级配套设施的综合体。
芳草地购物中心最初定位是服务于写字楼的上班族，但这里并非一个单独的商场那么简单，而是有着顶级配套设施的综合体。这个超级综合体包括顶级写字楼、怡亨酒店、芳草地画廊、侨福当代美术馆、购物中心、银行、健身中心等。其中写字楼建筑8.2万平方米，购物中心4.65万平方米，楼内配有6部观光电梯以及20部自动扶梯、银行、员工餐厅、健身中心等等。
第三，遵循综合体的生态系统的经营策略。
购物中心是一个高度地方化的城市产物，世界上每个国家、每个城市的购物中心都有其自身的特色。香港的购物中心市场是一个典型的为社会主流中产阶级打造的购物场所，市场消费理念、消费能力趋同，因此购物中心的客户定位、产品特色、业态规划等模式已经发展得较为成熟和稳定。
相比之下，内地购物中心市场还处于快速发展期，未达到成熟稳定的状态。近年来，出现了一批著名的购物中心品牌，其中包括中粮大悦城系列、万达系列等等。总体来看，中国内地做商场的模式还是依靠地产驱动的模式。近年快速发展和复制的商业地产开发商，都是依托周边写字楼、住宅和公寓的销售，反哺商场的投资回报，以保持滚动开发的节奏。
而芳草地则以酒店、写字楼带动商业经营，重点考虑了三组主要业态，同时打造不一样的品牌组合，在资产管理策略上也有独到之处。
业态1：打造人气餐饮业态。餐饮是最有吸引力的产品业态，芳草地从最便宜的快餐，到大众喜爱的鼎泰丰、度小月等著名特色餐厅等，再到OperaBOMBANA意大利餐厅这样的米其林三星餐厅，全部包括在内。
业态2：引进影院、书店等文化业态，进一步提升对文化白领人群的吸引力。五星电影院获取人流，人气书店提高品味；电影院和书店带来的文化人群，成为芳草地吸引的中产白领阶层核心客群。
业态3：引进主力零售品牌集群。零售类店铺是芳草地着重的商场品类。通过与瑞士奢侈品集团历峰的战略合作，一举引进了8个国际著名的奢侈品品牌，包括Chanel、IWC、AlfredDunhill等。这些奢侈品主力店的入驻，构成了整个主力店品牌集群。这样的业态再加上餐饮品牌、珠宝业态等，形成了商场的品牌基础。其后才是对剩余商场铺位的品牌填空。
芳草地独特的业态也形成了招商方面的吸引力，当中50%以上品牌第一次进入中国或北京，休闲餐饮、时尚品牌等业态占比较大，从而形成了不同于CBD区域内其他商场的差异化竞争力。
来自赢商网
另外在品牌招商上，最初是从台湾引进了一批餐饮品牌，并从台北知名的商业项目邀请了专业的职业经理人打理，结合集团自身的餐饮品牌一起引入，从而构成了丰富的餐饮品牌产品线。台湾本身就是餐饮行业发达，口味细腻、并且管理精细，因此引进这样的品牌业态，芳草地在CBD区域诸多商场中树立了足够的竞争力。
主力店品牌有i.t.、梵克雅宝、STELLAMCCARTNEY、好食城、卢米埃影城、城市超市、IWC等等。芳草地作为典型的艺术文化主题购物中心，努力打造多元的商业及文化休闲综合体，成为北京风格时尚与高品质的新复合生活板块。
如今市场竞争日趋激烈，租户要求日益严苛，为了寻求长期稳定的增长，专业有效的资产管理建议也十分重要。作为唯一提供区域性资产管理服务的房地产咨询公司，仲量联行为大中华区的商业综合体、办公楼和购物中心的业主及开发商提供资产的战略和运营管理服务（资质查看）。我们的资产管理团队在资产策略及预估方面具有丰富经验，并将方案有效地贯彻到芳草地的管理中，迅速实现利润，从而拉动资产价值提升。
第四，客户群体。
芳草地的客户定位覆盖了精英阶层和白领阶层，即能满足写字楼里的租户需要，也能面向市场引进更多的人流。
目前在客流之中，来自写字楼的人已经占到三至四成。由于写字楼出口设在商场内部，他们通常会在这里解决午餐。侨福芳草地特地推出了针对写字楼员工的会员政策，安排珠宝、手表的专长鉴赏讲座。除此以外，专门为了时尚服装品牌COS、台湾网红餐饮店度小月这样的品牌而来的客人也占了相当比例。
为了迎合高端消费和追求时尚艺术的消费群体，并颠覆传统购物的模式，在项目之初，打造艺术博物馆式的空间也成为芳草地的重要策略，而艺术品经营也一直是侨福集团的强项。目前，会有不少顾客将整个芳草地当成一个城市景点，带着朋友、家人过来拍照留念，每天到购物中心顶层的芳草地展览馆参观的人员就有200余人，假期更高达400多人，这样的数据甚至超越了一些中小型专业画廊的接待人数。
一个空间提供给使用者最大的利益是时间。舒适的体验，让人愿意在此度过时光，就是一个空间提供者最大的成功。所谓的商业因素，就是随着人们逗留时间的增长，消费也变多了起来。投入更多的成本来完善空间体验，比如对洗手间细节的考虑等，无疑提高了侨福芳草地的至尊体验感。
■去过。确实好。招商、物业管理和建筑设计都好。我记得设计师是诺曼福斯特的合伙人……我去的时候，顶子上那个膜结构都脏了，打外边看，灰扑扑的并不怎么显眼。一离近了，就发现确实比较文艺。内部空间外部化的设计思路。各层挑高的变化什么的都很细致。一般的购物中心，往往进去就让你失去方向感，来延长你滞留的时间。侨福整个建筑围绕x型的中庭布置，属于让顾客一眼能把握整体布局，心理上好一些。但是你要去你想买的品牌，还是只能经过其他店面。这个设计是不错的。唯一的不好是有一些断头路。
■硬件没得说，就是个小798，我就说说软件，以下仅对其物管公司的企业文化进行评价。物管的水平和企业文化，从最底层员工的行为就能反映出来。例一，领班在公开场合把清洁工骂得狗血喷头，仅仅因为电梯间控制板有指纹。例二，媒体评价“北京最受欢迎洗手间”，个别扫厕所的员工会用比较恶劣的态度对待所有顾客，估计经常有检查，拖不干净会被骂。例三，另一个领班，前一秒钟对顾客点头哈腰，转脸对员工骂得他妈都不认识了。毕竟是港资企业，耳光文化没毛病，不过记得以后避着人再开大。■
第一次去的时候是2013年左右，实话说当时印象特别深刻。可能一些人觉得香港这样的综合购物办公建筑不是很多吗，但仍然在当时来看，在类似尺度下，在我心中都是大陆地区很独一无二的综合体。首先来说，欧洲的综合体是很少的，他们在商业综合体方面的探索和经验肯定是不如东亚地区的。欧洲流行的都基本是以boutique形式的精品店，像Selfridge这类的大型商店类型已经很少了。芳草地的建筑师曾经是foster+partner其中一位合伙人，足以见得他在高技，材料，可持续方面的经验。加上香港的商业建筑经验，甲方给力，便成就了芳草地。在当时，我是第一次见到大陆地区的综合体，实实在在的把购物，艺术，办公结合的这么有趣，还有高技和leed认证加持，施工也不错，真的是相当惊艳（回国较少可能同期其他地方也有了但是没听过）。虽然当时感觉作为商场人很少，但是一直是心中商业建筑的最先进的代表。还能看到真的达利的雕塑，每隔一段时间都有不同的艺术主题装置放在内部那几幢办公楼之间构成的公共空间，当时即使我不买东西，每次出门必去看的地方也是芳草地。可以在底楼坐电梯去楼顶，有专门的展区，展览空间还是很大，质量也是蛮高的（预计很多人没上去过）。而且建筑的一些细部，真的做得很美，甚至我第一次去感觉是foster在中国做出了一个超过自己水平的建筑的感觉。虽然现在住在了到处都是新商场的上海，有k11有恒隆有iapm，但是芳草地依然是心中超过其他的存在。个人心中的独一无二。
都是一些12年夏拍的图。记得到楼顶看那隔热膜和一系列装置的时候，手机没电了，很赞的东西没有机会拍到，真的好气的现在都记得。
■跑赢了时间的慢建筑
曾经，“SOHO尚都”项目十多年前筹建时，潘石屹旗下的高管们对着一路之隔“侨福芳草地”的设计效果图集体哂笑过一番。的确，与“SOHO尚都”出自名师之手的前卫造型相比，“侨福芳草地”的设计外观顿显平淡无奇。在那个流行形式迷信的年代预测，这个项目从一开始就似乎已经“输在了起跑线上”。
▲建成后的“侨福芳草地“成为SOHO尚都的街道对景
曾经，“侨福芳草地”尚未竣工时提出过一项动议：由己方全额出资修建一座跨街天桥与马路斜对面的“世贸天阶”联通，但这个提案被以种种理由婉拒了。毕竟，与一度火爆异常的“世贸天阶”相比，地段和形式创意都不占优势的“侨福芳草地”似乎有借光搭车的嫌疑。
▲“世贸天街”与“侨福芳草地”临街相对
然而曾几何时，在媒体上被炒得发烫的“SOHO尚都”甫一开业便遭遇了商户集体停业抗议事件，其后一路惨淡经营以致悄无声息；曾几何时，“全北京向上看”的“世贸天阶”也难逃电商冲击下零售业萎靡的影响，爆棚风光不复重现。而几乎在不知不觉间，最晚开业又遭遇最坏年景的“侨福芳草地”却通过口耳相传一路人气走高，终于成为北京乃至全国高端商业地产的标杆。
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