楼市|一套房不到10块钱！人口空心化的楼市太魔幻了
没有永远上涨的房价 ， 也没有永远下降的房价 。房价发展到了一定程度 ， 自然会迎来拐点 。这个道理 ， 放眼全球都说得通 。
今天站长给大家讲讲意大利一套房7.8元的事 ， 让大家领略一下人口空心化到极致后的魔幻楼市 。 而这 ， 会是未来我国人口空心化区域的预言吗？
人口空心化 ， 房子汉堡价
近日 ， 意大利西西里岛的萨莱米市推出了30多套房屋 ， 这些待出售房屋平均每套占地面积至少85平方米 ， 大多是两到三层的小楼 ， 其中一些房屋还带有全景阳台 。 
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很多人都看过莫妮卡·贝鲁奇主演的《西西里的美丽传说》 ， 想必对当地漂亮的洋房印象深刻 。 而这批房屋的价格绝对会让你大吃一惊——预计每套房屋的售价仅相当于一个汉堡的价格 ， 才1欧元 ， 约合人民币7.8元 。
当然 ， 想白白占便宜也不容易 ， 购房者需要对房屋进行全面修缮 ， 但修缮其实也花不了多少钱 ， 翻新费用预估为1万欧元左右 ， 约合7.8万元人民币 。
萨莱米的房价之所以如此便宜 ， 主要是因为当地人口太少了 。 意大利很多小镇的年轻人都移居到大城市 ， 小镇人口日趋减少 ， 空巢化严重 。 为了吸引外来人口到镇上居住 ， 所以萨莱米才以极低的价格出售房屋 ， 其实只为吸引人口前往当地居住 。
目前萨莱米市待售的1欧元房屋吸引了大量外国买家 ， 可见房子作为刚需产品 ， 只要价格低 ， 永远有市场 。
意大利这样1欧元买房的好事 ， 放眼全球也不多见 。 接下来我们把目光放到近邻日本 ， 那里的楼市正在默默复苏 。
据日经新闻报道 ， 外资大型房地产基金在日本进行大规模投资 。 其中 ， 加拿大房产投资平台BGO今后将投入1万亿日元 （约643亿人民币）， 亚洲系基金PAG也决定投资8000亿日元 （约514亿人民币） 。
经过疫情等影响 ， 日本房价已经下降很多 ， 因此一些实力机构看好日本楼市长期发展 ， 才会大手笔进场 。
就投资而言 ， 建议对海外地产有意向的站友效仿机构那样抄底 ， 而不是追涨杀跌 。 毕竟房地产投资是长期性的 ， 不能在房价上涨途中马上变现 ， 追涨的风险很高 。 
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土拍大复苏 ， 房企又出手
眼下 ， 不仅海外楼市开始复苏 ， 我国也有类似的趋势 。
信贷方面 ， 央行数据显示 ， 今年前三季度住户部门贷款增加6.12万亿元 ， 其中短期贷款增加1.53万亿元 ， 中长期贷款增加4.6万亿元 。
房价的根源土地 ， 价格已经蹭蹭蹭往上涨 ， 众多房企们又大手笔拿地了 ， 甚至部分城市的地价已经达到了历史高点 。
中原地产研究中心统计数据显示 ， 今年以来 ， 截至10月26日 ， 上海、杭州的土地出让金收入累计已超过2000亿元 。 广州、北京、南京等7个城市土地出让累计收入均超过1000亿元 ， 超过22个城市土地出让收入超过500亿元 ， 刷新历史纪录 。
特别是9月 ， 土地市场大爆发 。
据诸葛找房数据中心监测 ， 9月全国主要地级市土地成交981宗 ， 成交规划建筑面积环比上涨19.4%；成交楼面价为4262.47元/平方米 ， 同比上涨10.48%；土地出让金为4368.21亿元 ， 同比上涨11.36% 。
很多大房企都开始了新一轮疯狂拿地 ， 中原地产数据显示 ， 今年前9个月 ， 50大房企拿地高达19226亿元 ， 同比上涨4.5% 。
尤其是万科 ， 仅9月份就拿地13宗 ， 总价近170亿元 。 万科曾在市场还算景气时高喊“活下去” ， 吓得很多房企战战兢兢 ， 缩减成本；而真到了严格管控的时期 ， 万科自己却又在闷声重金拿地 。
其实这也没什么玄机 ， 公开发言本来就是给大众听的 。 一方面土地实行拍卖制 ， 吓走一个房企参与拿地拍卖 ， 自己拿地的成本就可能就会更低一些 （偷笑）。 另一方面 ， 万科老大哥确实有超群的市场敏感性 ， 他们的动作值得大家好好琢磨琢磨 。
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分化是常态 ， 人口是玄机
楼市的发展趋势是和经济发展、政策、城镇化发展息息相关 。 整体看 ， 年初疫情暴发至今 ， 全国经济从暂停、重启逐渐走向稳步恢复 。 截至11月1日 ， 全国31省市、自治区中已有26省市GDP累计增速逐步摆脱负增长区间 。
城市方面 ， 上海、杭州、北京都属于经济非常发达的地区 ， 长期看 ， 这些地区的楼市依然有发展空间 ， 特别是城市的核心区 。 只不过房地产市场不会像前几年高速发展时期那样暴利了 ， 成本低、精细化运营才是王道 。
市场方面 ， 北京楼市已经开始触底回升 ， 整体看 ， 今年10月新建住宅网签4224套 ， 二手房住宅网签14330套 ， 合计成交住宅1.85万套,合计同比上涨53.5% 。
从2017年开始 ， 北京很多土地采取了限价措施 ， 而且还增加了很多限竞房 ， 增加了住房供给 ， 拉低了房子价格 。 可是眼下限竞房已经大幅度减少 ， 不限价土地成了主流 ， 政策有所放松 。 预计北京楼市依然有上涨潜力 ， 只不过没有上海、杭州上涨潜力那么大 ， 毕竟北京限购依然非常严格 。
楼市最根本的住房需求 ， 依然存在 。 2019年末 ， 我国城镇常住人口84843万人 ， 占总人口比重为60.60% ， 仍远低于发达国家80%的平均水平 。 这意味着我国的城镇化发展依然有着巨大的空间 ， 未来还会有大量人口迁移到城市 ， 这也意味着还会产生很大的住房需求 。
楼市最可能发生大改变的时间节点是2025年 ， 因为届时需求接近饱和 。 中国社科院预估 ， 我国 2025年常住人口城市化率68.6% ， 农村大部分最后一代青年人口完成进城和购房的目标 ， 农村人口向城市转移将逐步放缓 。 按照目前每年人均增加1平方米的速度 ， 2025年可实现“一人一间”和人均住房面积45平方米的目标 。
可以说 ， 房地产任重而道远 ， 即使短期政策收紧 ， 或调或控 ， 房价下降或者横盘 ， 但楼市长期发展趋势依然没有改变 。 选择经济发展好、人口流入多的城市 ， 依然可以把握发展红利 。
【楼市|一套房不到10块钱！人口空心化的楼市太魔幻了】只是 ， 对于人口外溢导致空心化的地区来说 ， 未来也有可能出现“西西里的美丽传说” ， 房子有很多 ， 人却跑没了 。
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