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风云地产界|孙宏斌拿了绿城的“宝”？


风云地产界|孙宏斌拿了绿城的“宝”？
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新湖中宝出让大量公司股权和优质项目给融创 ， 自己入股的绿城却一无所获 。 事实上 ， 在这段“三角关系”中 ， 大家都各怀心思 。
撰文/ 姚悦
编辑/ 卢泳志
近日 ， 新湖中宝（600208）公告称 ， 公司与融创中国（01918.HK）签署协议 ， 涉及新湖中宝两家全资子公司的股权转让及项目开发合作 ， 总交易价款达49.44亿元 。
新湖中宝再次出售价值大量金额的股权和项目 ， 融创中国二度斥资接手 ， 作为绿城中国（03900.HK）的第三大股东 ， 新湖中宝却没有出让项目给绿城中国 。
此交易消息一出便引出一连串疑问：为什么是融创？为什么不是绿城？一边大量出售地产股权和项目套现 ， 一边不断加码金融科技领域 ， 新湖中宝是否要“退房”？
01
为什么是融创不是绿城？
公告显示 ， 与浙江启隆实业有限公司（下称：启隆实业）的交易价款为38亿元 ， 含股权转让价款11.28亿元；与浙江启辉实业有限公司（下称：启辉实业）交易价款为11.44亿元 ， 含股权转让价款350万元 。
此次新湖中宝分别转让全资子公司启隆实业50%股权、启辉实业35%股权 ， 及两个标的公司相应权利亚龙古城国际花园项目、温州西湾项目14宗土地 。
其中 ， 亚龙古城国际花园项目位于上海黄浦区中华路以东、方浜中路以南处508号街坊地块 ， 总面积为9.4万平方米 ， 包括旧改面积9.09万平方米；温州西湾项目全部地块总土地面积67万平方米 ， 最大建面达到142.4万平方米 。
值得一提的是 ， 据《观点地产》介绍 ， 上海亚龙古城国际花园为旧改项目 ， 目前该地块尚有少量户数未完成拆迁 。 这一项目是新湖中宝在上海内环储备中的优质资产 ， 稀缺程度十分罕见 。 其位于上海黄浦区老城厢腹地 ， 是中心城区难得的纯住宅用地 ， 总建筑面积约43万平方米 ， 距离人民广场直线距离1.1公里、外滩直线距离1.3公里 。
由于今年4月新湖中宝成为绿城中国第三大股东 ， 外界普遍认为双方会始终保持密切合作 ， 新湖中宝出让优质项目 ， 自然也会首先想到绿城中国 。
《观点地产》援引业内人士观点称 ， 当初溢价36%出售3.23亿股H股股份表面上看是增加了现金、降低了负债 ， 但如果没有持续获得新湖中宝的土储 ， 对绿城来说有可能是一笔亏本买卖 。
【风云地产界|孙宏斌拿了绿城的“宝”？】接近消息人士告诉风云地产界 ， 近几年新湖中宝与融创和绿城都有密切合作 ， 这次出让项目 ， 绿城和新湖中宝也接触过 ， 但最终结果是受商业考虑和谈判条件影响 。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对风云地产界表示 ， 这次或许是绿城本身对于此类项目没有太多兴趣 ， 或者说收购条件谈不拢 。 对于融创来说 ， 本身也有收购的意愿 ， 其通过收购也可以实现规模扩张 。
绿城中国近两年的新增土储布局 ， 上海并不是拿地重点 。 据此推测 ， 或许项目位置是绿城中国此次没有接手的潜在因素之一 。
《查债通》数据显示 ， 截至10月 ， 2020年全年 ， 绿城中国新增土储前三位的城市 ， 分别是宁波224.82亿元、杭州191.26亿元、北京190.83亿元 。 而上海为43.43亿元 ， 温州为41.59亿元 。
此外 ， 2019年全年 ， 绿城中国的新增土储主要集中于杭州、宁波、苏州、西安、合肥、广州等一二线核心城市 ， 可售货值占比达76%；当年 ， 在上海、温州都没有新增土储 。
另一方面 ， 对于融创中国来说 ， 《观点地产》认为 ， 融创一直有意不断加码长三角地区土地储备 ， 上海亚龙古城国际花园位于上海老城区的核心地段 ， 融创通过收并购的方式能够以低廉价格获取优质地块 ， 显然是不错的买卖 。
此外 ， 融创中国此前就与新湖中宝有过交易 。 2019年7月 ， 融创中国从新湖中宝分别接手了温州西湾围涂区块15宗地块、启东圆陀角度假区4宗地 ， 以及上海虹口青云路167弄块地 ， 共计67.5亿元 。


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