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二手房|新房的下半场，却是二手房的上半场( 二 )


纪录片一般都是讲述历史的 。 《街角风云》勾画了中国房地产经纪行业的成长史 。 人们总是以过去来判断未来 。 那么 ， 我们能从这部纪录片里望见什么样的未来？
有个非常重要的背景 ， 纪录片限于篇幅没有提到 。
根据恒大研究院任泽平的研究 ， 2018年底中国城镇住宅存量达到276亿平方米 ， 3.11亿套 ， 城镇人均住房建筑面积33.3平方米 。 而根据国家统计局数据 ， 2019年全国商品房销售面积171558万平方米 ， 如果其中80%为商品住宅则为13.6亿平方米 。 合计为290亿平方米 。 此前早就有专家称 ， 我国城镇住宅存量超过300亿平方米 。 城镇存量住宅300亿平方米左右 ， 大致是不差的 。
今年4月24日 ， 央行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组在《中国金融》撰文称 ， 我国城镇家庭住房拥有率达到96.0% ， 有一套住房的家庭占比为58.4% ， 有两套住房的占比为31.0% ， 有三套及以上住房的占比为10.5% ， 城镇户均拥有住房1.5套 。 更早前 ， 有专家根据抽样调查的研究课题称 ， 一二线城市住宅的空置率超过20% 。
以上数据可得出两个结论：一是我国城镇住宅存量巨大 ， 大到全世界任何一个经济体都无法比肩；二是96%的城镇居民解决了基本住房问题 ， 改善性需求将超过刚性需求 ， 在限购限贷的调控下 ， 置换成为优先选择 。 ——它们共同指向一个趋势：属于房地产经纪机构的存量房时代正在到来 。
早在2014年 ， 北京二手房交易额就超过新房 ， 占到整个市场成交额的63% ， 上海二手房交易超越新房的时间还要更早 。 当年8月 ， 时任住建部政策研究中心主任说 ， 40个重点城市的二手房交易占新房交易的比例已达40% 。 6年后 ， 这个比例应该早已超过50% 。
2020年可能是新房与二手房的一个分水岭 。 其标志就是“三道红线”融资新规的出台 。 攸克君就此已经明确指出 ， 房地产从此进入一个新时代 ， 房企格局基本奠定 ， 中小房企再难实现超越性增长 ， 头部房企将瓜分更多的市场份额 ， 其不可避免的趋势就是郁亮说的 ， 房地产回归到一个普通行业 。
但这是新房的回归 。 存量房时代 ， 二手房经纪机构的价值得以重估 ， 这就是为什么刚上市的贝壳找房 ， 其市值迅速超过宇宙最大房企的奥秘所在 。 核心的原因只有一个 ， 那就是 ， 二手房的市场份额将快速向头部企业集中 。
过去的15年 ， 以新房开发为主营业务的房企 ， 和二手房交易为主营业务的中介机构 ， 都分享到了这个行业持续增长的红利；但以2020年为中线 ， 房地产整个行业出现了结构的分化 ， 新房业务触及天花板 ， 二手房业务打开了巨大的空间 ， 主要资源将向二手房中介机构倾斜或者说吸收 ， 就像此前的资源被新房市场吸收一样 。
郁亮说 ， 所有的房企都站在了同一起跑线 ， 向管理要红利 。 如果他说的“管理”包括了服务和品质 ， 那么 ， 房地产纪经机构与房企的价值取向又达成了一致 。 不再吃差价 ， 去除了假房源 ， 经历这一系列洗礼 ， 房地产经纪机构就只有拼服务 。 当然 ， 支撑它的是包括技术投入在内的强大基础设施建设 。
但无论如何 ， 新的时代开启了 。
（责任编辑：宋虹姗 HO031）


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