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二手房|新房的下半场，却是二手房的上半场

本文转载自公众号：“攸克地产”
前不久 ， 万科董事长郁亮在媒体座谈会上表示 ， 房地产行业将从特殊的行业 ， 回归成国民经济中的一个普通行业 ， 就像制造业一样 。
以郁亮为代表的头部地产商 ， 此前还有一个断论是 ， 房地产已经进入下半场 。
但他们所说的下半场 ， 只是新房的下半场 。 存量房的上半场 ， 才刚刚开始 。 这是攸克君观看纪录片《街角风云》后的感受 。
这个纪录片解答了攸克君困扰已久的两个疑惑 。
第一个是 ， 二手房中介机构吃差价是怎么来的 。
原来 ， 90年代初还没取消福利分房的时候 ， 人们为改善住房条件或者改变居所的位置 ， 就只有换房 。 没钱登广告 ， 就在公园里拉根塑料绳 ， 把需求写到纸片儿挂上去 ， 彼此对上眼了 ， 再到房管所办手续去 。
北京人所说的“房虫儿”应运而生 。 年轻的于谦在电影里就扮演了这种角色 。 A想从东城换到西城 ， B想从西城换到东城 ， 他将这个信息传递给对方 ， 并在中间撮合成交 ， 中介费800块到手 。 那相当于当时工薪阶层一个月的工资 。
房子有大有小 ， 位置有好有坏 ， 怎么成交？加价 。 加价多少 ， 不是A与B直接谈 ， 而是经过中介 。 这中间的“沟通黑箱”一眼便知：给A说B要加价2万 ， 跟B说A只愿意加价1万 ， 中间的1万中介拿走 。 于是 ， 利用双方信息不对称的吃差价现象就此诞生 。
后来取消福利分房 ， 住房允许买卖 ， 换房吃差价的这套模式很自然地搬到了二手房买卖里 。 只不过发布信息的介质从公园里移到了报纸中缝或下半版的一个个豆腐块 。 C的房子卖30万 ， 跟D说要33万 ， 中间的3万被中介吃了 。 那时的中介机构遍布每个街角 ， 98%、99%都吃差价 ， 而且是最重要的赢利模式 。
如果攸克君没记错的话 ， 商品房市场第一波的快速上涨是2003年下半年从上海杭州开始 ， 2004年再扩散到北京等城市 。 那个时候的房地产市场开启了新房的黄金时代 ， 二手房中介机构才刚刚起步 。 但就在2004年 ， 链家提出了“透明交易、签三方约、不吃差价”的承诺 。
这无异于砍掉自己的一只手臂 ， 很多经纪人除了吃差价就以为自己不会做别的 。 所以门店经纪人离职潮汹涌 。 但经过短短几个月 ， 链家的成交量大幅增长 ， 经纪人也回来了 。 很快 ， 不吃差价成为房地产经纪行业的行规 ， 大家拼的是服务 ， 靠佣金吃饭 。
第二个疑惑是 ， 链家怎么突然冒出来并占据了北京市场大部分份额？
不吃差价 ， 确实带来了链家交易量的大幅增长 ， 以及门店数量的第一轮扩张 。 2004年底只有几十家门店 ， 到2005年底就有几百家了 。
但那个时候各种品牌的中介数量还是很多 ， 链家虽然崭露头角 ， 但没有形成压倒性优势 。
链家门家第二轮爆发式增长 ， 是从2011年开始 。 那一年5月 ， 链家开展真房源行动 ， 携手中消协启动百万保证金先行计划 ， 成为第一家在中消协建立先行赔付金的房地产经纪公司 。
正如专家所说 ， 那年头的假房源不是哪一家的问题 ， 是几乎每个门店、每个平台都充斥着假房源 。 经纪人正是利用假房源来吸引买家和租客到店咨询 ， 然后再用其他方式留住 。 链家的真房源承诺 ， 再次向行业的另一个最大痼疾宣战 。
效果怎样？最初几个月 ， 链家网访问量急剧下降 ， 经纪人大量流失 ， 但仅仅只有几个月 。 2011年年底 ， 链家网的微笑曲线上扬了 ， 并由此开启了令人目瞪口呆的增长 。
正如纪录片所说 ， 2012年到2014年这三年 ， 链家北京门店数量和交易量均持续快速增长 ， 知名度攀升 ， 确立了在北京市场的绝对领先地位 ， 无人撼动 。
后来我们知道了 ， 链家敢于开展真房源承诺的背后 ， 是它在2010年建立的“楼盘字典” 。 这个应该就是属于我们现在说的行业“新基建” ， 不动产的数字化 。 有了这个强大的基础设施做支撑 ， 链家以及贝壳才有信心也敢于作出真房源的承诺 。


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