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小景儿爱财经|三季度房地产业金融环境略有转紧预计四季度房价涨幅还将小幅收窄( 三 )


3、预计四季度房地产业金融环境指数有可能将下行进入正常区间
展望四季度 ， 预计M2同比增速-GDP名义增速的差额将继续下降 ， M1同比增速将比上季度小幅提高或基本持平 。 随着四季度商品房销售量的继续回升 ， 预计个人住房贷款余额同比增速有可能转为小幅提高 ， 房企到位资金同比增速与房地产开发投资同比增速的差额或将小幅扩大 。 疫情发生后 ， 全球各主要国家的货币均大幅宽松 ， 美联储已将基准利率降至0-0.25% ， 并推出大规模量化宽松计划 ， 我国货币政策仍有宽松空间 ， 一年期国债收益率四季度预计还是低位盘整 。 10月全国首套房贷平均利率结束今年以来的9连降 ， 拐点可能已经出现 ， 四季度房贷利率或将小幅上行 。
综合判断 ， 若货币政策和房地产调控政策不发生明显变化 ， 四季度中国房地产业金融环境指数很有可能下行进入正常区间 。
三、中国房地产业金融环境和房地产市场的关系
1、房地产业金融环境和全国商品房销售面积的关系
将中国房地产业金融环境指数和全国商品房年初累计销售面积同比增速数据进行对比 。 数据显示 ， 自2011年末2012年初左右 ， 随着金融环境整体上由紧转松 ， 全国商品房年初累计销售面积同比增速也呈现由负转正的态势 。 而到了2013年 ， 随着金融环境趋于恶化 ， 成交面积的同比增速也进入了下行通道 。 2015年初开始 ， 金融环境开始改善 ， 逐渐步入宽松区间 ， 而楼市也出现了较强反弹 。 在2016年金融环境指数达到峰值并且转向紧缩之后 ， 楼市成交面积的同比也随之下行 。 2018年金融环境指数全年低位盘整 ， 楼市成交面积的同比增速则不断回落 。
2019年房地产业金融环境指数已由2018年的偏紧状态转为正常状态 ， 按照以往情况 ， 楼市成交面积同比增速应随着金融环境的改善而提高 ， 但实际情况是持续在0附近小幅震荡 。 这是由于在房地产调控压力下 ， 2019年房地产业内部金融环境并未随整体金融环境的改善而明显改善 ， 依然呈低位盘整态势 。
今年前三季度 ， 房地产业金融环境指数大幅上升至偏松区间 ， 房地产业内部金融环境指数则仍在正常区间 。 受疫情影响 ， 一季度全国商品房年初累计销售面积同比大幅下降 ， 二三季度销售逐步恢复正常 ， 降幅收窄 。
经过几轮涨跌周期的验证 ， 发现商品房销售面积与金融环境指数 ， 尤其是房地产业内部金融环境指数走向基本一致 。 房地产业内部金融环境指数目前处于正常区间 ， 四季度大概率仍在此区间 ， 预计全国商品房年初累计销售面积同比降幅还将继续收窄 ， 全年预计仍为小幅下降 。
小景儿爱财经|三季度房地产业金融环境略有转紧预计四季度房价涨幅还将小幅收窄
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2、房地产业金融环境和百城房价指数的关系
将中国房地产业金融环境指数和百城房价指数同比涨幅进行对比 。 数据显示 ， 2011年金融环境由宽松进入紧张区间 ， 百城房价指数同比涨幅持续收窄；2012年金融环境由紧张逐渐宽松 ， 住宅价格同比涨幅也开始筑底上行 ， 略滞后于金融环境指数；2013年二季度金融环境开始由宽松逐渐紧张 ， 房价同比涨幅滞后三个季度开始收窄；当2015年一季度金融环境指数再次开始改善时 ， 房价同比涨幅也滞后两个季度开始出现反弹 。 2016年一季度金融环境指数触顶 ， 下行趋势延续至2018年一季度 ， 2018年在偏紧区间的中部位置小幅震荡 ， 2019年小幅上行至正常区间的偏下位置 ， 百城房价同比涨幅于2017年二季度触顶 ， 此后持续震荡下行至2019年三季度 ， 四季度至今小幅震荡 。
经过几次涨跌周期的验证 ， 发现二者走向基本一致 ， 并且中国房地产业金融环境指数具有一定的领先性 ， 房价同比涨幅表现出明显的“货币”效应 。 按照以往规律 ， 2019年金融环境趋松后几个季度 ， 百城房价指数同比涨幅也将进入上行通道 ， 但需要看到的是 ， 当前房地产业内部金融环境与宏观金融环境的关系更像2011年四季度至2012年 ， 宏观金融环境转松而房地产调控未放松 ， 参考2012-2013年走势 ， 未来一两年楼市不会全国普涨 ， 只有局部小行情 。 而且从金融环境宽松的程度来看 ， 目前也远不如2013年上半年 ， 预计这轮局部小行情也会弱于2013年 。
从政策面来看 ， 下半年以来深圳、杭州、东莞、宁波、南京、沈阳、唐山、银川等多个城市升级了调控政策 ， 常州、沈阳、无锡、唐山等多城对房贷政策也进行了收紧 。 下半年从调控到金融政策都在收紧 ， 这说明中央“房住不炒”的底线不可触碰 ， 房价短期内不会出现大涨 。
目前房地产业金融环境指数即将下行进入正常区间 ， 房地产业内部金融环境指数处于正常区间 ， 预计2020年四季度百城房价指数同比涨幅将会小幅收窄 。
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执笔人：上海易居房地产研究院研究员沈昕
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文章来源:新浪乐居
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