小景儿爱财经|三季度房地产业金融环境略有转紧预计四季度房价涨幅还将小幅收窄
上海易居房地产研究院11月5日发布《2020年三季度金融环境与房地产研究报告》 。 该报告显示 ， 三季度 ， 房地产业金融环境指数继续下降 ， 货币宽松对行业的影响继续减弱 。 三季度 ， 我国经济稳步复苏 ， 货币政策坚持稳健取向 ， 房地产业金融环境指数由年初的宽松区间下行至偏松区间和正常区间的边界 。 下半年以来货币政策逐渐趋向常态 ， 调控政策逐渐收紧 ， 疫情以来的货币宽松对房地产行业的有利影响继续减弱 。
易居研究院研究员沈昕表示 ， 当前房地产业内部金融环境与宏观金融环境的关系更像2011年四季度至2012年 ， 宏观金融环境转松而房地产调控未放松 ， 参考2012-2013年走势 ， 未来一两年楼市不会全国普涨 ， 只有局部小行情 。 而且从金融环境宽松的程度来看 ， 目前也远不如2013年上半年 ， 预计这轮局部小行情也会弱于2013年 。 从政策面来看 ， 下半年以来深圳、杭州、东莞、宁波、南京、沈阳、唐山、银川等多个城市升级了调控政策 ， 常州、沈阳、无锡、唐山等多城对房贷政策也进行了收紧 。 下半年从调控到金融政策都在收紧 ， 这说明中央“房住不炒”的底线不可触碰 ， 四季度百城房价同比涨幅将小幅收窄 。
该报告主要有以下内容：
房地产业作为一个资金密集型行业 ， 对资金有很强的依赖性 ， 金融环境的变化直接影响房地产市场 。 因此 ， 持续跟踪金融环境的变化 ， 对于研究楼市变化非常重要 。 本报告以季度为时间节点 ， 旨在分析房地产业运行的金融环境发展变化状况 ， 力图通过跟踪研究金融环境和房地产数据 ， 剖析二者的相互关系 ， 尤其是通过金融环境研判房地产市场趋势 。
本报告从房地产业面临的金融环境 ， 共选取6个最具代表性指标 ， 对指标体系中各指标进行标准化处理后 ， 和各指标权重相乘 ， 即可得出当期中国房地产业金融环境指数 。
根据2011年以来6个指标波动情况 ， 利用五分法将金融环境指数分为五个区间 ， 分别为“宽松”、“偏松”、“正常”、“偏紧”、“紧张” ， 分别以“红色区”、“黄色区”、“绿色区”、“浅蓝色区”、“蓝色区”表示 。 需要指出的是 ， 本区间划分仅是根据2011年以来指标的波动区间情况所做出的相对划分 ， 并非绝对概念 。
一、2020年三季度中国房地产业金融环境
1、M2-GDP名义增速收窄
【小景儿爱财经|三季度房地产业金融环境略有转紧预计四季度房价涨幅还将小幅收窄】货币供应 ， 主要是为了满足经济增长的需要 ， 同时物价上涨也需要新增加一部分货币 。 2019年两会的政府工作报告中首次提出 ， 广义货币M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配 ， 以更好满足经济运行保持在合理区间的需要 。 那么 ， 可以近似的认为 ， M2增速减去名义GDP增速 ， 所得到的增速差额 ， 可以用来衡量潜在流进资产品市场的货币增速 ， 该增速差额越大 ， 意味着越可能推高房价（属于资产价格） ， 反之 ， 该增速差额越小 ， 意味着越不可能推高房价 。
2020年一季度 ， 由于新冠肺炎疫情影响 ， 我国GDP增速罕见出现负增长 。 为了加大对防控疫情的支持力度 ， 对冲疫情带来的不利影响 ， 央行灵活运用多种政策工具 ， 商业银行信贷投放较多 ， 推动了M2增速的大幅度回升 ， 使全社会的流动性持续保持在合理充裕的状态 。 受此影响 ， 一季度M2-GDP名义增速的增速差额大幅上升至15.4% 。 二三季度我国经济稳步复苏 ， M2-GDP名义增速的差额明显收窄 。 预计四季度我国经济将继续复苏 ， M2-GDP名义增速的差额还将继续收窄 ， 随着经济发展恢复正常 ， 该指标也将恢复常态 ， 不会对楼市造成“大水漫灌” 。
2、M1同比增速连续4个季度提高
M1 ， 狭义货币供应量 ， M1=M0+企业活期存款+机关团体部队存款+农村存款+个人持有的信用卡类存款 。 M1是经济周期波动和价格波动的先行指标 ， M1增速高 ， 则楼市升温；M1增速低 ， 则楼市降温 。
2020年三季度末 ， M1同比增速为8.1% ， 比上季度末小幅提高1.6个百分点 ， 比上年同期提高2.1个百分点 ， 连续4个季度提高 ， 9月M1同比增速创2018年3月以来的两年半新高 。 央行货币政策司司长孙国峰在第三季度金融统计数据发布会上表示 ， 下一阶段央行将根据形势变化综合运用多种货币政策工具 ， 保持流动性合理充裕 ， 支持货币供应量和社会融资规模合理增长 。 预计四季度末M1同比增速继续小幅提高或基本持平的可能性较大 。
3、中国一年期国债收益率连续两个季度上升
一年期国债属于短期国债 ， 主要受利率政策和短期流动性的影响 ， 能够更好地反映利率周期与社会资金价格变化 。
今年前4个月 ， 一年期国债收益率持续下行 ， 5月以来已连续5个月上升 ， 说明随着经济逐步恢复和货币宽松边际效应减弱 ， 市场利率逐渐上升 。 但目前全球疫情和经济形势仍有不确定性 ， 且CPI已连续多月进入2区间,9月重回1区间 ， 为货币政策提供了空间 ， 一年期国债收益率后续不会持续上行 ， 年内低位震荡的可能性较大 。
4、个人住房贷款余额同比增速与上月持平
个人住房贷款余额由中国人民银行每个季度定期发布 ， 反映的是居民购房的贷款情况 。
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