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雅居乐|雅居乐：脚踩“红线”举债扩张？


雅居乐|雅居乐：脚踩“红线”举债扩张？
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截至10月31日 ， 雅居乐（HK.3383）已实现全年销售目标的87.3% ， 接下来的两个月 ， 雅居乐能顺利完成1200亿元的销售目标吗？
11月4日 ， 雅居乐发布10月业绩公告 ， 截至10月31日 ， 其预售金额合计1047.8亿元（人民币 下同） ， 同比增长4.4%；预售面积合计778.1万平方米, 同比增长4.4% 。
雅居乐|雅居乐：脚踩“红线”举债扩张？
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土储方面 ， 雅居乐持续拓展长三角的市场占有率 ， 截至今年6月底 ， 雅居乐在81个城市累计拥有总建筑面积达5305万平方米的土地储备 。 其中 ， 粤港澳大湾区1311万平方米土地储备 ， 占比24.7%；长三角地区708万平方米土地储备 ， 占比13.3% 。
根据披露信息 ， 雅居乐全年预计可售资源货值逾2200亿元 ， 可售项目逾200个 。
不过 ， 雅居乐的业绩增速并不稳定 ， 2020年上半年 ， 该集团连同其合营公司、联营公司及以雅居乐品牌销售的项目累计实现预售金额551亿元 ， 同比减少约5.33% 。
按照这个情况 ， 雅居乐手上逾2200亿元的货值似乎需要很长一段时间才能消化掉 ， 具有不确定性 。
而值得注意的是 ， 在雅居乐不断拿地扩张的同时 ， 其债务“隐忧”也随之显现 ， 监管“三道红线”雅居乐踩中了两道 。

据悉 ， 雅居乐的加速拿地始于2017年 ， 并在之后的每一年不断加码土储 ， 通过招标、拍卖、挂牌及股权收购等方式拿下大量土地 。 截至今年9月底 ， 雅居乐的拿地金额累计已达160亿元 。
不仅如此 ， 今年上半年 ， 雅居乐还专门成立了雅居乐城市更新集团 ， 业务范围覆盖旧村、旧厂、旧城及棚户区改造等 ， 已签订13个合作协议 ， 业务遍布全国6个省及直辖市 ， 锁定预计建筑面积近1000万平方米 ， 货值约人民币2400亿元 。
而在这背后 ， 是雅居乐负债的一路攀升 ， 2017年—2020年年中 ， 雅居乐的负债总额分别为1191.81亿元、1754.65亿元、2078.95亿元和2301.66亿元 。 其中 ， 流动负债分别为834.73亿元、1203.78亿元、1476.88亿元及1643.74亿元 。
仔细来看 ， 短期借款或已成为雅居乐的一大“痛点” ， 2017年-2019年年末 ， 雅居乐集团的短期借款规模分别为271.46亿元、353.33亿元和422.97亿元 ， 短贷占比分别达到44.01%、39.91%和43.75% 。
截至2020年6月底 ， 雅居乐的资产负债率为76.3% ， 净负债率为73.3% ， 负债规模达2301.66亿元 。 其中 ， 有息债务989.4亿元 ， 将于一年内到期的有息债务为403亿元 ， 短期债务占比为0.4 。
近几年 ， 随着房地产政策上的调整 ， 我国的大部分房地产企业都在努力去杠杆 ， 而雅居乐的杠杆似乎却不降反升 。

为了控制房企有息负债的增长 ， 监管部门设置了“三道红线”——剔除预收款之后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%；现金短债比不得小于1倍 。
按照中期报告数据计算 ， 雅居乐剔除预收款之后的资产负债率为72.79% ， 现金短债比为0.79 ， 踩中“两道红线” 。
另一方面 ， 据乐居房产数据显示 ， 2015年—2019年 ， 雅居乐的永续资本证券权益额逐年增加 ， 分别为44.89亿元、55.98亿元、55.29亿元、83.35亿元和135.67亿元 ， 占其总权益的比例飙升至2019年的20.76% ， 永续资本证券权益的同比增幅达到62.77% ， 股东应占利润比例不可避免地被压缩 。
据中国指数研究院的数据显示 ， 今年1-6月 ， 房企信用债发行总规模 3282亿元 ， 同比基本持平 ， 平均利率为 4.3% ， 同比下降1.2个百分点 ， 而雅居乐的融资成本仍在7%左右 。
就在上个月 ， 雅居乐公布 ， 发行于2025年到期3亿美元6.05%的优先票据订立购买协议 ， 公司有意将票据所得款项净额用于为若干将于一年内到期的现有中期至长期离岸债务再融资 。


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