江苏龙网

  1. 首页 > 资讯 > 财经 > >

房企|三道红线新规后，房企这样谈判才能融到更多钱！


众所周知 ， “三道红线”新规主要针对的是开发商的高负债率 ， 重点指向的就是开发商的杠杆率 。 “三道红线”新规施行前 ， 开发商基本都是希望杠杆越大越好 ， “三道红线”新规施行后 ， 我们前融机构却都希望开发商的杠杆越小越好 ， 不过开发商却仍然希望在控制负债率的情况下把额度和杠杆放大 ， 因此在当前的地产前融业务谈判中 ， 除了融资成本需要不断地磨 ， 授信额度和融资金额如何设定并找到双方的平衡点也是当前难度较大的技术活 。
【房企|三道红线新规后，房企这样谈判才能融到更多钱！】一、授信额度与融资金额的取值原则
“三道红线”新规施行后 ， 融资额度够不够大对很多开发商来说变得异常重要 ， 甚至很多时候对一些开发商来说比融资成本的问题更加敏感 。 从房地产行业去杠杆的监管背景来看 ， 授信额度够大的话开发商自有资金可以少掏 ， 因此这个时候融资成本高一些也无所谓 。 需注意的是 ， 授信额度和融资金额往往取决于很多现实客观的条件 ， 以下就常见的授信计算基准进行举例说明：
（一）配资授信

常规的授信额度方面 ， 以前融（土地保证金或土地款融资）的配资金额为例 ， 一般机构可以给到的配资比例都是50%-70% ， 最高的可能去到80% ， 配资比例对应的融资金额按土地总价款或项目开发建设的资金峰值来确定 。
（二）按抵押物价值授信
以抵押物价值为授信参考基准的 ， 一般也按抵押物价值的40%-70%确定授信额度 ， 其中住宅、商业、工业三种业态的房产在抵押成数方面依次降低 。 在具体抵押办理的过程中 ， 比较麻烦的是抵押物价值的确认 ， 比如我们前融机构和开发商各自找的评估机构给的评估价值相差甚远的情况下经常会造成拉锯 ， 另外就是抵押物按评估价值还是抵押净值（指扣税后的余额）作为计算基准 ， 这个问题分分钟会影响授信额度 ， 甚至一不小心就弄得谈不下去 。 当然 ， 在我们很想做开发商的业务的情况下 ， 我们一般情况下也愿意配合或者可以默认抵押物有更高的价值 ， 甚至在一些不需要评估报告就能办理抵押登记的城市 ， 我们可以直接在双方签订的《抵押价值确认书》中把房产的价值约定地高一些 。
（三）按项目公司股权或项目价值授信

以股权价值评估或项目价值评估作为授信参考基准的 ， 在评估价值的确认方面更为复杂 ， 比如一个地产开发项目 ， 光估值方法就包括市场比较法、假设开发法（剩余法）、收益还原法（NPV）、成本逼近法（成本法）、基准地价法等多种 。 以深圳的城市更新类项目为例 ， 假设一个工改商项目用地扣除移交部分的用地为10000平方米 ， 项目刚列入更新计划 ， 获批的综合容积率为7.0 ， 取得商业用地时的楼面地价为15000元/平方米 ， 需补缴的土地出让金为5亿元 ， 则取得更新商业用地的价值为10000*7.0*15000=10.5亿元 ， 项目前期的价值为10.5-5=5.5亿元 ， 按项目现在所处的刚列入更新计划的阶段所折算的项目现状价值可大概估算为5.5*20%=1.1亿元 。 如设置风控措施 ， 则项目抵押或股权质押的担保价值不得超过1.1亿元 。 上述估值确定后 ， 交易各方再按配资比例或抵押率、质押率确定授信额度 。
（四）按项目货值授信
按项目货值授信的原理与上述按项目估值授信的原理基本一样 ， 其中重点就是项目货值（指可售物业的销售总价）对应的销售价格的确认 ， 比如是按备案价、已售的均价还是双方认可的评估价进行确认 。
二、房地产项目各个融资环节融资额度设定的一般原则和思路

在房地产项目或城市更新项目推进的各个过程中 ， 项目公司融资时因项目阶段的差异会面临不同的风控担保措施要求 ， 因而授信金额的确认也就各有差异 ， 以下根据我们的业务经验详细说明 。
（一）保证金资金池融资环节


推荐阅读


上一篇：基金|股票ETF总规模接近6900亿 5家基金公司超500亿

下一篇：中年|文化长城陷“罗生门”：被指虚造协议、贱卖资产