南方都市报|金辉控股上市首日破发后回调，增收不增利净负债率180%
10月29日上午 ， 又一家“闽系”房企——金辉控股敲钟上市 ， IPO募资总额25.8亿港元 ， 成为2020年下半年首家完成IPO的房地产开发企业 ， 也是下半年房企融资规模监管新规公布后首家完成IPO的房企 。
金辉控股发行最终定价为4.3港元/股 ， 虽然上午一度跌至4.18港元 ， 跌幅达到2.79% ， 但下午几经波折 ， 最终在接近4点时开始直线上扬 ， 收盘价达到了4.36港元 ， 上涨1.4% 。
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不过 ， 港股的破发率一直很高 。 数据显示 ， 去年港股共计165只新股首发上市 ， 共有86只新股跌破发行价 ， 占比52% 。
增收不增利 ， 利润增速仅为营收的四分之一
虽是福建房企 ， 但金辉于2009年就将总部迁至北京 。 招股书显示 ， 目前公司架构由长三角、环渤海、华南、西南及西北几大部分组成 。
从规模上看 ， 公司总资产从2017年的867.58亿增长至2019年的1493.45亿元 ， 在中国指数研究院评选的“中国房地产开发企业100强”中位列第37名 。 销售额从于2017年的280亿元涨至2019年的560亿元 。
截至2020年7月31日 ， 金辉总土储达到2908.18万平方米 ， 其中13.8%位于长三角 。 同期 ， 公司有160个处于不同开发阶段的物业开发项目 ， 其中包含由附属公司开发的117个项目以及由合营企业及联营公司开发的43个项目 。
不过值得注意的是 ， 从收入和净利两个指标来看 ， 金辉控股近几年的发展也存在着增收不增利的现象 。 招股书显示 ， 2017年、2018年及2019年 ， 公司收入分别为117.77亿元、159.71亿元及259.63亿元 ， 复合年增长率为48.5% 。 而净利分别为22.21亿元、23亿元及26.9亿元 ， 复合年增长率为10% 。
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净负债率居高不下 ， “三道红线”全踩
债务方面 ， 2017年、2018年及2019的总借款分别为340.27亿万元、431.68亿和490.71亿元 。 三年里涨了44% 。 相对应的加权平均利率分别为7.25%、7.65%、7.76% ， 变化不大 。
从一年期有息负债看 ， 截至8月底为181.77亿元 ， 相比去年底少约11亿元 。 但同期的现金及现金等价物只有68.64亿元 ， 难以覆盖短期债务 。
让人不能忽略的是与负债率相关的指标 。 招股书显示 ， 截至2020年4月30日 ， 公司的资产负债率为77.1%；净资产负债比率为180%；现金及银行结余除以计息银行及其他借款、公司债券、优先票据及资产抵押证券的即期部分的比率为0.61倍 。
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根据“三道红线”的标准 ， 剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍 。 对此 ， 该公司在招股书中坦诚：“倘新闻报道中的上述标准生效 ， 我们可能无法遵守上述三道红线中的任何一道 ， 及根据有关标准 ， 我们的计息负债规模将受到限制 。 ”
其实近年来 ， 随着中国房地产行业的快速发展 ， 不少房企通过高杠杆大举拿地 ， 快速扩张 ， 达到了在短时间内完成规模扩张的目的 。 不过也出现了个别房企由于举债过高无法偿还 ， 导致项目停工 ， 金融风险上升 。
“三道红线”可谓是给房地产企业的融资操作提出了量化监管要求 。 按照“三道红线”的标准 ， 南都大数据研究院规模上市房企研究课题组针对规模靠前的80家上市房企上半年的负债数据进行了统计 。 结果显示 ， 有70家房企踩线 ， 占比高达近9成 。 另有18家更是“三道红线”全踩 ， 未来将面临不小的降负债压力 。
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