金地集团|招保万金三季报PK：踩“红线”和亮“红灯”
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乐居财经 杨倩 发自北京
??“我没做大哥已经很久了 。 ”这是《英雄本色》里的一句经典台词 ， 也是地产圈昔日龙头的写照 。
??从“招保万金”到“恒碧万融” ， 昔日四大天王 ， 如今只余万科在列 。 十年规模混战 ， 恒大、碧桂园、融创上位 ， 万科稳在前三 ， 保利在TOP5边缘徘徊 ， 招商、金地则掉出了TOP10 ， 短时间内 ， 恐格局难改 。
??谁不想重拾辉煌？“招保金”目标明确 。 保利要重回前三 ， 金地要重回前十 ， 招商则定下了2500亿销售目标 。 当然 ， 规模不是衡量房企的唯一指标 。 我们通过2020三季报数据 ， 横向对比招保万金现状 。
规模：
??万科一骑绝尘
??招商市值缩水三成
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??销售规模：十年前 ， 万科就在领跑 ， 销售规模几乎是“招保金”三者之和 。 2010年招商、保利、万科、金地销售额分别为146.25亿元、661.68亿元、1081.6亿元、283.38亿元 。 彼时 ， 恒大刚刚迈过500亿门槛 ， 与“招保金”处在同一起跑线 。 十年后 ， 万科前三季销售额逼近5000亿 ， 招商、金地不足2000亿 ， 差距扩大至“千亿级” 。
??资产规模：截止2020年三季末 ， 四家房企总资产规模为：万科18144.66 亿元、保利11479.00 亿元、招商7063.25 亿元、金地3797.89亿元 。 万科总资产逼近2万亿 ， 较2019年底增长4.89%；保利总资产在2019年冲上万亿规模 ， 三季末总资产增长11.10%；体量相对较小的招商、金地增速较快 ， 分别较2019年底增长14.35%、增长13.43% 。
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??市值规模：以11月2日收盘价计算 ， 四家房企市值分别为：万科3247.16 亿元、保利1853.67亿元、招商1090.90亿元、 金地608.57亿元 。
??截取近五年市值走势 ， 万科、保利呈震荡上升态势 ， 金地较为平稳 。
??招商自2015年12月30日重组上市后 ， 市值从1715亿元跌落至1090亿元 ， 5年内 “蒸发”超600亿元 。 尤其2019年以来 ， 市值持续下滑 。
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??2020年内 ， 招商市值缩水约三成 ， 保利、金地相对扛跌 ， 市值下滑3%-7% ， 万科市值下滑约14% 。
盈利：
??金地净利率最高
??保利净利“成色”最高
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??截止2020年三季末 ， 万科、保利两家房企实现营收、净利双增长 。 前三季 ， 万科实现营收2,414.9亿元 ， 同比增长7.9%；归属于上市公司股东的净利润198.6亿元 ， 同比增长8.9% 。 同期 ， 保利实现营收1174.8亿 ， 同比增长5.1%；归属于上市公司股东的净利润132亿 ， 同比增长2.9% 。
??万科净利增幅更优于保利 ， 主要得益于三个数据 。 第一 ， 降控管理费用 。 期内 ， 万科管理费用70.4亿元 ， 同比下降10.7% ， 省出来8.4亿元 。 第二 ， 投资收益提升 。 对联营企业和合营企业的投资收益约23.1亿元 ， 同比增长一倍有余 。 第三 ， 期内未计提资产减值损失 ， 而去年同期计提约16.5亿元 。 仅这三项粗略计算 ， 已为税后利润留出37亿净增空间 。
??与之形成鲜明对比的是招商 ， 在营收近乎翻倍的情况下 ， 净利却遭“腰斩” 。 前三季实现营收501.18亿元 ， 同比增长96.21%；归属于上市公司股东的净利润21.92亿元 ， 同比减少56.96% 。
??增收不增利的困局 ， 是如何形成的？第一、社区业务毛利率、园区业务毛利率同比明显下滑；第二、上年同期转让子公司股权产生税后净收益22.3 亿元；第三、少数股东损益升至12.2亿元 ， 同比增长约65%；占税后利润的比例约35.7％ ， 同比增长23.1 个百分点 ， 分走了大笔利润 。
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