财经杂志|警惕金科股份的业绩风险｜公司研究
本文插图
文｜刘建中
过去几年 ， 金科地产集团股份有限公司（000656. SZ ， 以下简称金科股份）的市场表现一直不错 。 营业收入 ， 从2016年的322亿元 ， 增长到2019年的678亿元 ， 翻了一倍多；同期归母净利润从14亿元增长到56.8亿元 ， 翻了三倍多 。
金科股份因此收获了很多业界赞誉 ， 但它的两个明显弱点鲜有人深究：
首先 ， 其过度依赖重庆本埠市场 。
2019年末 ， 金科总可售面积接近 6,700 万平方米 。 其中 ， 重庆占比为29% 。
近年来 ， 重庆地区房价增速已经确立了下滑趋势（图1） ， 部分地区房价甚至开始了绝对下降 。 过度依赖重庆市场 ， 是金科的劣势 。
图1:重庆地区房价指数环比增速（%）
本文插图
其次 ， 其低价、低端土地储备占比过高 。
2019年 ， 金科股份新增土地192宗 ， 总计容面积3,323万平方米 。 然而 ， 处于一二线城市、且楼面价格高于5千元/平米的新增土地储备 ， 占比不足10% 。
在未来数年 ， 三四线城市项目 ， 以及一二线城市远郊区项目的流动性会变差 。 这会导致金科股份产品库存难以消化 ， 或引发一系列不良反应 。
除了上述这两个明显问题 ， 金科股份还有一个不那么明显 ， 但其实更重要、甚至致命的弱点：主要新项目的盈利普遍较弱 ， 致其未来业绩不容乐观 。
由于半年报的数据披露不全面 ， 本文利用2019年报中的数据来说明上述问题 。
在2019年报中 ， 有一个“主要房地产项目开发情况”表 。 金科股份对于此表的解释如下：“报告期 ， 公司及所投资的公司期末在建项目 320 个 ， ......公司主要房地产项目开发情况见下表” 。
此表共收录了93个项目 。 按照以上解释 ， 我们可以认为这93个项目是金科股份的“主要房地产项目” 。
我们删掉了此表中不重要的列 ， 重新做表格 。 为让读者有直观感受 ， 这里截取了表格中的前十个项目 。 具体情况见表1 。
表1: 金科股份主要房地产项目开发情况（部分）
本文插图
表1中 ， 第一行有两个红色的项目：“当年竣工面积”和“累计竣工面积” 。 容易理解 ， 如果某房地产项目这两列的数值都为零 ， 那么 ， 与其他项目比 ， 此项目就属于比较新的项目 。 在本文中 ， 我们称这些项目为“新项目” 。 （比如表1中的项目8和项目10 。 ）
在93个项目中 ， 这样的新项目共有46个 ， 几乎占了所有项目的一半 。 具体情况见表2 。
表2: 金科股份主要房地产项目中“新项目”的开发情况
本文插图
续表2:
本文插图
2、序号为金科2019年报“主要房地产项目开发情况”表中的序号 。
因为这些项目还没有任何竣工面积 ， 所以它们的结算日必然在未来几年 。 根据房地产行业的特点 ， 这些项目的结算时间大多应在2020年至2022年之间 。 换言之 ， 这些“新项目”会影响未来三年的盈利 。
而且 ， 由于这些项目是金科股份自己列出的“主要项目” ， 所以它们的盈利能力可以代表金科股份所有新项目的盈利能力 。 那么 ， 未来三年 ， 随着老项目的不断减少 ， 这些新项目 ， 就会决定金科股份的盈利情况 。
本文的主要目的 ， 就是分析这46个“新项目”的盈利能力 。 通过分析 ， 《财经》发现 ， 金科股份这些“新项目”的盈利能力令人担忧 。
推荐阅读
- 央视财经|70城最新房价出炉：一线城市都涨 但领涨的却是这里
- 马虎眼财经|顺势而为，强者恒强——60日均线操作系统！
- 紫金财经|房价上涨城市数量减少，临近年底，房企或将继续推盘促销
- 微知财经|香飘飘无法绕地球N圈？真功夫的狗血故事？矛盾为何一触即发？
- 全景财经|汪涵直播退货近80%！更有网红直播100%退货，监管出手
- 央视财经|狂犬疫苗一度断供 企业24小时连轴转为何还短缺？
- 财经杂志|美元霸权究竟“霸”在哪儿？如何破解？
- 第一财经资讯|河北富豪孙大午因何被抓？与国营农场土地纠纷浮出水面
- 央视财经|超重磅！签了！一个巨型自贸区！大机会来了！
- 财经杂志|为了长寿，人类甘愿做小白鼠