财经杂志|警惕金科股份的业绩风险｜公司研究( 二 )
我们来估算表2中这46个项目的盈利情况 。
一个项目的盈利=项目总收入-项目总支出 。
我们用表2中的“项目预计总投资金额”来代替“项目总支出” 。 对于大型房地产企业 ， 预计的总投资和最终项目总支出 ， 往往相差无几 。
另外 ， 项目总收入=项目平米单价╳销售总面积 。
关于“项目平米单价” ， 有两种获得方式：
第一种：2019年报中 ， 有一个“主要房地产项目销售情况”表 。 如果表2中的项目在此表中 ， 我们利用此表数据 。 这时 ， 项目平米单价=该项目2019年销售金额/2019年销售面积 。
第二种：因为本文关注的项目是“新项目” ， 所以很多并不在“主要房地产项目销售情况”表中 。 这时 ， 我们通过贝壳找房、房天下等网站 ， 查询当前项目公开销售的平均价格 。 考虑到销售一般可以打九七折 ， 此时 ， 项目平米单价=查询价格╳97% 。
而关于销售总面积 ， 一般大于表2中的“计容建筑面积” ， 而小于“总建筑面积” 。
而且 ， “可销售总面积”一般会小于“总建筑面积”的97% 。
另外 ， 销售总面积中还包括车库面积 。 车库的面积 ， 一般会占销售总面积的20%左右 ， 而且车库平米单价一般不到房屋价格的50% 。 所以需要把车库面积折算成房屋面积 。 那么 ， 就需要把“销售总面积”再乘以90%（占总面积20%的车库售价 ， 相当于总面积10%的房屋售价） 。
综上 ， 我们用“总建筑面积”╳97%╳90% 来得出“销售总面积” 。 但若按以上方法计算的“销售总面积”小于“计容建筑面积” ， 就用“计容建筑面积”来代替“销售总面积” 。
计算的结果见表3 。
表3：金科股份主要房地产项目中“新项目”的盈利估算
本文插图
续表3：
本文插图
2、序号为金科2019年报“主要房地产项目开发情况”表中的序号 。
从表3可以得出如下结论：
a.毛利率大于40%的项目仅有两个：贵阳·龙里东方 ， 以及贵阳·金科中泰天境 。 而且金科在其中的权益比较低 ， 分别为51.1%和30.6%；
b.毛利率介于30%-40%的项目也仅有两个：武汉·金科城 ， 以及云阳·集美江悦 。 金科在其中的权益也比较低 ， 分别为59.75%和57.76%；
c.毛利率介于20%-30%的项目共有九个 。 其中 ， 毛利率介于25%-30%的项目六个 ， 毛利率介于20%-25%的项目三个；
d.毛利率低于20%的共有33个 。 其中毛利率介于10%-20%的项目有10个 ， 毛利率介于0%-10%的项目有13个 ， 毛利率为负的项目有10个 。
2019年 ， 金科股份的总体毛利率为28.84%；2020年上半年 ， 金科股份的毛利率为25.94% 。 反观上述46个新项目 ， 毛利率小于10%的项目有23个 ， 刚好占到了一半；而毛利率大于25%的项目 ， 仅有10个 。
显然 ， 当这些“新项目”纷纷开始结算时 ， 一定会显著拉低金科股份的毛利率和净利率水平 ， 这必是公司未来发展的重大隐忧 。
中国房地产企业前30名 ， 2019年的平均毛利率是29.28% ， 今年上半年为27.8% 。
在过去 ， 中国房地产企业只要掌门人胆子够大、敢加杠杆 ， 就能享受土地红利和规模红利 。 但是 ， 时移势易 ， 未来土地升值的可能性在不断变小 。 房地产企业如果产生路径依赖 ， 继续从加杠杆、冲规模中寻找红利 ， 就会把自己推向险境 。
大时代决定了土地红利将全面让位于管理红利 。 此时 ， 金科股份必须告别粗犷发展 ， 迅速转型为精细运作 。 金科股份只有不断提高管理水平 ， 精耕细作每一个项目 ， 切实提高每个项目的盈利能力 ， 才能在未来立于不败之地 。
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