楼盘|如何理性评估“邻避设施”对楼盘的影响？
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最近后台的几个询问 ， 让我觉得可以讨论一下“厌恶型设施”（“邻避设施”）这个话题 。
一个粉丝前天问 ， 想买坪山的一个楼盘 ， 但是看到后面有个法院（风水上似乎说有煞气） ， 很摇摆 。
另一个是今天开盘的一个楼盘 ， 这个盘靠近南坪快速、5号线“天铁”、塘朗山隧道 ， 网上戏称“呼啸山庄” ， 还有粉丝笑称是“环绕立体声” 。 后台有个粉丝今天买了 ， 群里看到这些评论 ， 搞得很是郁闷 。
再一个是 ， 之前开盘的西丽一个项目 ， 因为有部分单位靠近变电站和高压线 ， 所以在开盘的时候 ， 选房特别慢 ， 也有一些购房者看到大家在谈论变电站的影响时弃选了 。
以上这些都是公开信息 ， 也没有什么要藏着掖着不能说的 。 恰恰是 ， 在我们买房中 ， 楼盘周边存在这样的设施是极为常见的 ， 惟其如此 ， 需要我们进行理性的分析判断 。
首先 ， 这些设施 ， 在概念上都可以统归为“邻避设施”的类别（当然程度上有差别 ， 有的很轻微有的很严重） 。 所谓“邻避设施” ， 是指整体社会必需 ， 对城市整体产生正向作用 ， 但却会对邻近地区卫生环境产生负外部性 ， 故而不受欢迎的公共设施 。 就是“人人都需要” ， 但“不要建在我家后院” ， 因为会产生“邻避效应” 。
所谓“邻避效应”（NIBY ， 音译） ， 全称是“Not in My Backyard” ， 即“不要建在我家后院”运动 ， 发源于上世纪70年代的美国 ， 本指一些“污染性设施”（垃圾站、发电站、px项目等）的选址建设引发在地居民的抗议抵制运动 。 后来一些非污染性但有负面影响的设施 ， 比如墓地、医院、高速路、高架地铁、横穿小区的快速路等等 ， 也都被列入抵制之列 。
对这个“邻避设施”的分类 ， 我参考了一些论文 ， 学者们也根据不同的特征做了不同的分类 ， 比如下面三个分类 ， 大家可以参考一下 ， 对我们在选房的时候非常有参考价值 。 （这些材料来自一篇硕士论文《市政设施邻避效应对住宅价格的影响研究》 ， 中国矿业大学 ， 魏贤锦 ， 2019.5 ， 有兴趣的同学可以检索）
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从这里面 ， 我们能够总结出来 ， 这些“邻避设施”对房地产会产生负面影响 。 这些影响有些是实实在在的 ， 比如说 ， 像那些“污染性设施” ， 的确会对小区居民的生命安全或人身健康构成伤害 。 px项目、垃圾中转站、高压变电站、养猪场（产生异味）、距离过近的超高层……有些影响 ， 则是主要集中在心理上 ， 会引发严重的心理不适 ， 精神病院、戒毒所、看守所、墓园、火葬场、打靶场 ， 而有些心理上的不适 ， 还可能和不同的文化风俗 ， 比如上面所说的法院 ， 在风水上就会被视为不好 ， 比较难讲清楚了 。 另有一类 ， 比如像高速公路、高架铁路、机场 ， 这些对房地产主要是产生很大的噪音影响 ， 但其实这类设施分析起来 ， 并非那么简单 。
显然每个城市都会存在非常多的这样的“邻避设施” ， 你不可能躲得过 。 在深圳 ， 也有很多这样的故事/案例 。 比如医院类的 ， 像罗湖的康宁医院 ， 或者是早年港大医院在建设的时候 ， 引发附近居民强烈抗议的事件；或者后海的业主集体抗议 ， 改变了当地建设一所中医院的事件 。 在道路上 ， 比如当年丰泽湖山庄的业主抗议南坪快速路的事件 。 在风向类的污染设施 ， 比如在莲塘 ， 业主们对香港的大型垃圾场非常的不满 。 在噪音这个上面 ， 比如深圳的老机场时代 ， 我一位住在西乡的朋友说 ， “每天晚上都感觉头上在唱摇滚” 。 在建筑安全方面 ， 比如地铁或者一些超高层在建的时候 ， 造成临近小区楼体开裂 ， 引发业主非常恐惧愤怒 ， 这都是不鲜见的事……
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