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楼盘|如何理性评估“邻避设施”对楼盘的影响？( 二 )


当然 ， 以上这些是楼盘建好了 ， 大型的“邻避设施”规划在了那里 ， 所以 ， 它会引发什么样的后果 ， 大家自然都很清楚 ， 业主一定会携起手来进行抗议 。 因为那些设施不单会影响生命安全 ， 还会造成房屋增值性能减弱甚至贬值 。
但如果是“邻避设施”先规划建设了呢？比如像开头说的那些 ， 高压变电站、高架地铁、快速路、隧道 ， 都建好了 ， 然后在这里规划了楼盘 ， 建好了对外销售 ， 你怎么做？非常现实的一个问题是 ， 无论是从个人体验还是实证研究 ， 邻避设施都的确会影响到房地产价格 。 比如有学者研究了上海垃圾中转站 ， 结论显示：二手住宅价格随距离拉近而显著降低 ， 距离每拉近1公里 ， 房价就降低3.6% 。
如果选择足够多 ， 我相信每个买房人的第一选择 ， 都是放弃掉这些楼盘 ， 当然要选最好的 。 但显然每个人的决策 ， 都是在一系列约束条件下的次优选择 。 每一个城市 ， 都会存在一些“邻避设施”最少的的好区域 ， 但是这些区域往往都是贵的不得了 ， 大部分人都没有能力选择 。 所以 ， 这是一个不需要讨论的问题 。
那么 ， 这就需要买房者需要正面面对那些“邻避设施”了 。 因为你躲不过去 ， 这个城市可以说每隔几公里 ， 都会有这样的设施 ， 只不过是程度大小 ， 你总得学会去面对 。 我们需要使用自己的理性、头脑、专业 ， 去辨别不同的“邻避设施”可能对房地产产生的不同影响 。
我梳理出一些参考 ， 供各位讨论 。
1）牢记一条原则：楼盘价格受到邻避设施的影响 ， 会随着其间物理距离的变远而变小 。 也就是说 ， 与距离（及规模）正相关 。 根据实证研究 ， 邻避设施对房价的影响 ， 在你离它最近的时候最大 。 远到了一定距离之后 ， 这个影响会快速降为零 。 这其实是个常识 ， 大家不用看论文也能明白 。 但在选房的时候 ， 却是很实用 ， 这个原则要牢牢把握好 。 比如上述的几个案例 ， 同样一个小区 ， 不同的楼栋 ， 可能受到的影响都不一样 。 另外 ， 要提醒的一点是 ， 有时候 ， 你需要在距离和便利之间做选择的 。 比如说高架地铁（深圳5号线、6号线） ， 距离它在200米以内 ， 那一定是比较糟糕的 ， 但是你离它太远 ， 你就不是“地铁盘”了 ， 交通不便利带来的房价贬损会超过距离过近带来的贬损 ， 最好当然是在500米左右 ， 但往往没有那么完美 。
2）不同类型的邻避设施影响并不一样 。 并不是所有的邻避设施 ， 都是那么的“不可接近” 。 如上所言 ， 邻避设施也有很多不同的类型 ， 那些对我们人身健康有重大损害的 ， 自然是离得越远越好 ， 比如大型垃圾中转站、大型化工项目……但是 ， 有些设施是“见仁见智”的 ， 比如说法院 ， 我个人认为这不属于什么不利影响 ， 但有些人可能就会很介意 。 而且 ， 有些邻避设施实际上对房地产的影响 ， 实际上是被“心理夸大”的 ， 就是实际上影响没那么大 。 比如说噪音 ， 是最经常被夸大的 ， 但其实在房地产的价格要素中 ， 这个部分占的权重很小 ， 并且 ， 它是有技术手段可以处理的 。 简而言之 ， 你要去科学评估你要面对的那个“邻避设施”所产生的影响 ， 如果你不想放弃的话 。
3）实地考察才是最好的办法 。 怎么才能够更好的评估有的邻避设施对楼盘产生的影响呢？这些 ， 光看别人的分析没有用 。 最好的办法 ， 是自己的实地考察 。 我很欣赏后台几个粉丝的操作 ， 直接跑到了一些楼盘的旁边住了一晚 ， 实地感受了一下噪音 。 每个人对噪音的忍耐度都不一样 ， 有的人连住在十字路口都受不了 ， 有的人住在铁路边上也能睡得香 。 这个要自己去结合自己的情况 ， 实地考察做结论 。
4）计算好邻避设施是否已经体现到了房价中 。 为什么会有很多人 ， 明明知道有些楼盘噪音非常大 ， 不远处就有一个变电站 ， 但是他们还是选择了 ， 而且最终还是赚钱了？归结到最终的一点 ， 自然是性价比的计算 。 有不利因素 ， 开发商也会在制定价格的时候体现进去 ， 这样才能卖得出去 。 对购房者来说 ， 就是要去计算这个“折价”折得够不够——包括政策限价产生的“折价” 。 比如说光明金融街(000402,股吧) ， 非常的靠近6号线高架 ， 摆明着噪音会不小 ， 但是因为5万的限价套利空间大 ， 所以 ， 照样是上万人抢光 。


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