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商品房|全国商品房销售持续回暖，7月来各地调控政策已达109次

10月19日 ， 国家统计局公布前9月全国房地产开发投资和销售情况 ， 数据显示我国房地产行业各项指标稳中向上 ， 开发投资额同比增速稳定在正区间 ， 商品房销售持续回暖 ， 房价与地价也呈现同比上涨态势 。
从商品房销售情况看 ， 1~9月份 ， 全国商品房销售面积117073万平方米 ， 同比下降1.8% ， 降幅比1~8月份收窄1.5个百分点；商品房销售额115647亿元 ， 增长3.7% ， 增速提高2.1个百分点 。
东部地区整体表现最为强韧 ， 前九月商品房销售额64424亿元 ， 增长8.9% ， 增速提高2.3个百分点；中部地区与东北地区商品房销售额同比变动仍为负值；西部地区销售额24286亿元 ， 增长2.1% ， 增速提高1.8个百分点 。
“全国商品房销售数据持续回暖 ， 充分说明购房需求还是比较强劲 。 今年全球市场都有类似特点 ， 即疫情下购房市场不降反升 ， 购房势头明显好于预期 ， 也说明房地产资产在居民家庭中地位比较高 。 ”易居研究院智库中心研究总监严跃进称 。
据上述销售金额和销售面积计算 ， 1~9月全国商品房均价为9878元/平方米 ， 同比涨幅为5.6% 。 严跃进表示 ， 房价走势已走出过冷区间 ， 同时略有升温 ， 另外从单月数据看 ， 全国房价已经连续三个月突破万元水平 。
据贝壳研究院统计 ， 7月起全国共61个省市109次推出房地产相关政策 ， 常州、沈阳、杭州、东莞、无锡、深圳等地均发布有关规范房地产市场发展的政策 ， 防范市场过热 ， 进一步深入打击投资需求 ， 抑制房价上涨预期 。
贝壳研究院高级分析师潘浩认为 ， 随着年底临近 ， 房企出货意愿依然强烈 ， 百强房企1~9月累计销售同比增长9.4% ， 预计其中至少有75%将超越去年业绩 。 预计未来成交量降幅将持续收窄 ， 成交价格增速将保持稳定 。
与此同时 ， 前九月房企到位资金136376亿元 ， 同比增长4.4% ， 增速比1~8月份提高1.4个百分点 。 其中 ， 国内贷款增长4.0% ， 利用外资下降9.5% ， 自筹资金增长5.9% ， 定金及预收款增长2.9% ， 个人按揭贷款增长9.5% 。
在严跃进看来 ， 上述指标已出现连续三个月为正的良好态势 ， 虽然当前从房企角度看 ， 三道红线是一个约束 ， 但企业若是可以把握好负债数据 ， 那么还是可以享受相对宽松的外部金融环境的 。
但潘浩认为 ， 从国内贷款年内数据来看 ， 8月单月为最年度高值 ， 这与当月网传房企融资的“三条红线”政策有关 ， 房企融资规模受到一定影响 ， 未来房企将通过加速去化的方式降低负债 。
已开始试点的融资“三条红线”确实已显露出影响 。 同策研究院监测数据显示 ， 9月40家典型房企融资总额腰斩 ， 合计为402.14亿元 ， 环比降幅达到51.41% ， 房企新增债务规模有所减少 。
从房地产开发投资来看 ， 1~9月增速为5.6% ， 增速自7月起放缓；1~9月土地购置面积增速为-2.9% ， 受供地结构影响 ， 自7月起下行 。 潘浩认为 ， 受“三条红线”影响 ， 银行对房企的放款将愈加谨慎 ， 房企投资也将更加慎重 ， 未来短期内房地产开发投资增速或将持续放缓 。
严跃进也认为 ， 开发投资数据呈现稳中向上的良好势头 ， 而且穿过了5%的数值 ， 说明已经走出过冷的区间；但相比很多指标 ， 土地购置面积数据并没有如预期的快速转正 ， 大规模供地是受限制的 ， 各地依然有把控 。
不过 ， 据土地购置面积和土地成交价款计算 ， 1~9月份全国土地均价为6206元/平方米 ， 同比涨幅为17.2% ， 从地价来看 ， 涨幅又有所扩大 。 严跃进表示 ， 各地后续依然需要积极稳地价 ， 防范地价泡沫扩大 。
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