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万科|现场 | 刘肖北万“连续剧”与郁亮“撞了南墙也不回头”（实录）( 二 )


管理红利下的万科
在不算大的空间里 ， 会议座椅只能化繁为简 ， 不少媒体人全程捧着电脑绷直了腰板 ， 到了会议后期 ， 现场不少人已经坐不住了 ， 但这种长时间端坐的疲惫感似乎在郁亮上台后被消减了大半 。
一如既往的“郁式幽默”再次将现场的氛围点燃 ， 媒体会期间 ， 郁亮也不忘调侃朱保全 ， 在回答媒体问题时 ， “撞了南墙也不回头”、“人不如猪”等金句频频诞生 。
此前 ， 郁亮提出 ， 房地产行业的“土地红利”“金融红利”已经消失 ， 现在进入了“管理红利”时代 。
在他看来 ， 土地红利阶段主要看企业有多少土地储备 ， 根据土地多少定公司价值；金融红利阶段主要是在金融安排、杠杆选择、金融工具选择方面会带来比较大的影响 。
“到了管理红利时代 ， 显然杠杆不能用了 ， 靠真本事 ， 靠全面竞争能力 ， 也就是和中国制造业一样” ， 在万科看来 ， 管理红利时代 ， 房地产行业回归成一个普通行业 ， 靠的是全面竞争的能力 ， 至于如何竞争 ， 郁亮提出 ， 要关注国家的慢变量、要将团队打造成“冠军组织” 。
慢变量与万科近期频繁提到的“95后”观点同出一辙 ， 郁亮再度列举了“国内26-50岁年龄段的人口 ， 比95后（即25岁及以下）人口整整多了1.39亿”的数据 ， 向在场媒体解释慢变量的特点 ， 他认为 ， 这种基本上不可改变的慢变量更关键 ， 需要更多的关注 。
至于团队打造 ， 郁亮则援引近期上映的电影《夺冠》做了个比喻 。
“最近有一部电影叫《夺冠》 ， 把我这个老同志都看得心潮澎湃的 ， 一个冠军球队是什么？主力队员总有他年纪大、打不动的时候 ， 难道就应该被球队抛弃吗？不一定 ， 可以做陪练、替补、教练 ， 甚至可以做啦啦队 ， 当这支队伍获得冠军的时候 ， 他也是非常荣耀 。 ”
郁亮认为 ， 这和万科的合伙人机制有异曲同工之妙 。 事实上 ， 万科早在2014年3月初首次提出“事业合伙人” ， 并在接下来的3个月内先后建立了“公司持股计划”和“项目跟投制度” ， 希望通过这种机制激活整个团队 。
据悉 ， 万科的事业合伙人制度现已发展了六年 ， 经过了四次迭代 ， 去年全年跟头项目达到140余个 ， 截止去年末约有860个跟头项目 ， 郁亮也曾在公开场合提到 ， 跟投有效提高了拿地质量 ， 施工进度 ， 节约了成本 ， 对万科后面几年的发展特别有帮助 。
在分享的最后 ， 郁亮再度澄清到 ， 过去两年 ， 万科提出活下去、白银时代的概念 ， 不是不看好这个行业 ， 而是企业要有危机意识 。 说到这 ， 郁亮又一次谈到了此前提及的“一根筋” 。 “万科还是会坚定地在房地产的相关赛道沿着城乡建设生活服务商的策略继续往前走到底 ， 撞了南墙也不回头 。
以下为万科北方区域媒体会现场问答实录：
现场提问：从土地红利、金融红利再到管理红利 ， 您认为中国房地产时代更迭背后的逻辑是什么？管理红利下 ， 头部房企如何保持竞争？万科现在的应对举措是什么？
郁亮：从土地到金融到管理红利三个不同阶段 ， 本质是：在不同的市场环境中 ， 你靠什么竞争取胜？
在土地红利阶段 ， 毫无疑问 ， 拿到土地能取胜 ， 所以那时候最关键的是土地 ， 评价各大公司的指标是土地储备 ， 你有多少土地证明有多少价值 ， 因为是赚土地的钱 。 到金融红利阶段 ， 我觉得万科有很大的作用 ， 万科活生生地把这个业务做成了快消品 ， 我们赚的是加工的钱 ， 买了地 ， 加工了房子卖掉 ， 再买地 ， 卖更贵的房子快速周转 ， 在行业里变成了用PE去衡量 ， 那时候有些人胆子大 ， 用更高的杠杆可能有更高的空间 。 到了管理红利时代 ， 显然杠杆不能用了 ， 靠真本事 ， 靠全面竞争能力 ， 也就是和中国制造业一样 。 所以到了管理红利时代 ， 我们房地产行业还原成普通行业 ， 意思就是说我们要和制造业一样去面对它 ， 所以我们也是比拼综合的方方面面的能力 ， 一个环节做得不好都有很大的问题 。


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