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绿地|话企丨绿地香港：销售目标完成率仅四成 收购广州绿地意图“临时抱佛脚”？

2020年 ， 绿地香港的日子并不好过 。 一方面 ， 2020年时间已经过去四分之三 ， 销售目标却仅完成四成；另一方面 ， 绿地香港净利润七年来首次出现下滑 ， 盈利能力陷入困境 。
或许正因如此 ， 10月12日 ， 绿地香港发起“自救行动” ， 拟以72.6亿元的总代价从母公司收购广州绿地全部股权 。 不过 ， 收购广州绿地真的能让绿地香港实现逆风翻盘吗？
销售目标完成难度大
“金九银十”期间,不少房企加大了抢收力度 。 据中原地产首席分析师张大伟介绍 ， 目前公布9月销售业绩的企业已超过30家 ， 合计单月房地产月度销售额达到6096亿元 ， 同比上涨19％ 。
不过也有房企的抢收效果并不明显 。 绿地香港就是其中的代表房企之一 。 10月12日 ， 绿地香港发布前9月销售数据 。 财经网(博客,微博)结合以往公开销售数据计算得出 ， 2020年9月单月 ， 绿地香港合约销售额约29亿元 ， 较2019年9月合约销售约39.3亿元同比下滑26.21% 。
其实销售额下滑的背后 ， 绿地香港也取得一定抢收成绩 。 9月 ， 绿地香港已售合约总建筑面积约47.82万平方米 ， 较2019年9月已售合约总建筑面积39.94万平方米 ， 同比增长19.73% 。
但为何销售面积增多了 ， 绿地香港销售额却不进而退？
这一原因 ， 一定程度上和绿地香港的平均售价相关 。 虽然绿地香港并未公布9月单月的平均售价 ， 但从2020年前9月来看 ， 绿地香港平均售价“跳水”严重 。 2019年前9月 ， 绿地香港相关平均售价约为17011元/平方米；而到了2020年 ， 前9月相关平均售价约为12945元/平方米 ， 同比下滑23.9% 。
平均售价的跳水 ， 一定程度上拖累了绿地香港的销售额增长 。 2020年前9个月 ， 绿地香港、其子公司及其联属公司的合约销售额约224.16亿元 ， 同比下滑34.27% 。
2019年业绩发布会上 ， 绿地香港管理层介绍 ， 2020年公司合同销售目标为550亿元 。 以此计算 ， 前9月 ， 绿地香港仅完成年度目标的40.76% 。
而中指院研究报告指出 ， 截至2020年三季度结束 ， 20家代表房企的全年目标完成率均值为72% ， 其中13家房企销售目标完成率在70%以上 。 不难看出 ， 绿地香港的销售目标完成情况远远低于行业平均水平 。 这也意味着 ， 绿地香港要想在最后三个月冲刺达标销售目标的难度系数较大 。
值得一提的是 ， 这并不是绿地香港第一次在完成销售目标上感到吃力 。 2018年 ， 绿地香港立下400亿元销售额目标 ， 最终实现合约销售额379.25亿元 ， 完成目标的94.81%；2019 年 ， 绿地香港立下500亿元销售额目标 ， 最终实现合约销售额484.58亿元 ， 完成目标的96.92% 。
连续3年销售额不尽如人意原因何在？ 财经网梳理财报发现 ， 这或许和绿地香港的地产项目规划关系密切 。 绿地香港地产项目多配套商业、写字楼、酒店等物业 ， 纯住宅项目较少 。
地产分析师严跃进也分析称 ， “纯粹传统住宅本身的业绩表现不错 ， 但是其商业项目的销售压力比较大 。 ”对于绿地香港来讲 ， 其更多受制于近两年商办物业的降温所导致的空置率上升 。 ”
关于“销售额表现不理想 ， 是否受到商办物业降温影响” ， 财经网向绿地香港发去询问 。 不过截至发稿并未得到回复 。
平均售价“跳水” 盈利能力减弱
值得思考的是 ， 为何短短一年时间 ， 绿地香港平均售价降幅如此明显?
半年报显示 ， 2020年上半年 ， 绿地香港合约销售额主要来自江苏省、广西壮族自治区、云南省及浙江的项目 ， 分别占合约销售额的51%、17%、17% 、13% 。 期间 ， 合约平均售价约为11920元/平方米 。
然而和2020上半年绿地香港过半销售额来自江苏省不同 ， 2019年上半年 ， 上海才是绿地香港的销售额“主力军” 。 财报指出 ， 2019年上半年 ， 上海地区贡献了绿地香港销售额的45% 。 此外 ， 江苏和广西项目分别贡献公司销售额16%、13%。


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