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市值观察|财姥爷丨中国大多数房地产公司并不是你以为的房地产公司


市值观察|财姥爷丨中国大多数房地产公司并不是你以为的房地产公司
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作者：财姥爷
编辑：小市妹
今年以来 ， 港股的物业管理公司表现得很惊艳 ， 就估值看 ， 绝大多数上市物业股都要贵过房地产股 。 为什么房地产的买卖做得那么大 ， 估值还不如做小买卖的物业？
财姥爷：这是一个好问题 。 这里涉及到一些我们怎么看从生意的本质去看公司价值的问题 。 这里也有我们经常犯的错误：被表象蒙住了眼睛 ， 而忘记去追根究底去看问题 ， 去看本质 。
如果追根究底去看 ， 物业股贵过房地产股是有充分理由 ， 也有其内在价值逻辑的 。
首先 ， 从市场发展趋势和空间看 ， 房地产已经过了高速增长期 ， 但物业管理还在加速上升期 ， 并且有着巨大的发展空间 。 其次 ， 物业管理的商业模式和价值边界 ， 也要好过房地产 。
中国大多数房地产公司都是拿地、盖楼、卖楼的模式 ， 赚的是差价 ， 而且是一次性的 。 比如 ， 一个100万平的大盘 ， 地产公司做出来 ， 卖掉 ， 生意就结束了 ， 利润也结束了：无论这个楼未来的价格涨到多高 ， 它都跟地产公司没有关系了 ， 涨出来的增值 ， 也是小业主享受了 。
所以 ， 中国大多数房地产公司并不是你以为的房地产公司 。
我们很多人对房地产公司的感觉是 ， 房地产公司有那么多房子应该很值钱啊 ， 世界上很多房地产公司也的确是这样 。 比如 ， 李嘉诚等香港地产天王 ， 一年几百亿的销售都能支撑起上千亿的市值 ， 关键就是他们真的有非常多自己持有的楼盘物业 ， 不但长期收租 ， 租金越收越贵 ， 还长期享受经济发展红利 ， 就靠那些楼 ， 基本上就能世世代代当富豪了 。
但中国大多数房地产公司更像是工程公司 ， 必须不停买地 ， 不停卖楼 ， 生意才可持续 。 要是有一天 ， 盖不了、卖不了那么多楼了 ， 不管你过去盖过几千亿几万亿货值的楼 ， 这个生意也就到头了 。 所以 ， 即便中国房价一直涨 ， 恒大、万科每年几千亿的销售额 ， 它们的市值也都还是便宜 ， 便宜到还远远不如销售额 ， 因为卖完之后 ， 那些楼就跟他们无关了 ， 生意结束了 。
【市值观察|财姥爷丨中国大多数房地产公司并不是你以为的房地产公司】中国大多数地产公司其实很苦逼 ， 是弱势群体 ， 高周转让它基本上享受不了什么房价上涨的红利 ， 但房价上涨的锅他们要首当其中的背 。 看上去这里多少盘 ， 那里多少楼 ， 好像大地主、大资本家 ， 其实就是个挣劳务费的 ， 而且还是短时工 ， 还要求爹爹告奶奶让人给打工的机会 。
物业公司则不同 。 物业公司只要签下一个100万平 ， 服务好 ， 这100万平的生意基本上它就一直做下去了 。 虽然也是辛苦钱 ， 但它可持续 ， 可持续分享经济发展的红利 ， 以及人们越来越愿意为好物业管理付钱的红利 。 另外 ， 物业公司还可以创新经营自己的用户 ， 持续围绕用户去做服务的加法 ， 也就是多挣客户的钱 ， 它理论上可以做的生意是很多的 。
最后 ， 也是物业管理上市公司高估的逻辑 ， 中国的物业管理 ， 总体讲还是小而散并且粗放 ， 兼并整合与价值提升空间非常大 ， 这为已上市、跑顺的企业提供了快速扩张的机会 。
姥爷 ， 我看到有种投资策略 ， 当你不知道具体买那只股票的时候 ， 先从你看好的行业内随便买几只 ， 然后看股价表现 ， 卖掉表现差的留下表现好的并长期持有 ， 这种投资方法可行吗？
财姥爷：不失为一种方法 。 某方面说 ， 这相当于让市场帮助自己做了优胜劣汰 。 前提是 ， 这期间的股价是在真实反映你所观察的这些公司的内在价值 ， 而没有某些偶然因素导致了个股分化 ， 比如某些个股不可持续的上涨或下跌 。
最终 ， 其实还是要回归到你的投资预期 ， 包括你是长期投资 ， 还是短期炒作 。 不同预期的关注点是不同的 。 长期投资要侧重考量公司的长期发展价值 ， 侧重看公司的基本面；短期炒作则要侧重看市场情绪和影响市场的要素动态 ， 以及这个股票在这种环境的可能性 。


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