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上市|一份失效的招股书 领地港股上市里的中小房企闯关( 二 )


审批阶段的主体是港交所 ， 企业向交易所申请排期 ， 提交文件供交易所审阅及回复交易所提问 ， 审阅通过则正式申请上市；上市申请提交后 ， 交易所将进行为期三天的初步审核 ， 主要做初略评估 ， 继而由上市科进行审查；企业获得交易所上市科推荐后 ， 将由上市委员会进行聆讯 。
有机构指 ， 整个上市申请及审批过程 ， 最顺利的情况下 ， 只需25天即可进行聆讯 。 反之 ， 若递表6个月未完成对交易所询问问题的反馈 ， 申请材料将变更为“失效” ， 继续上市需重新递表 。
这也说明 ， 房企迟迟未获得聆讯通过 ， 大抵是在发行审核及反馈环节 。 一般而言 ， 审核内容涉及上市要求、招股书中披露的范围和质量、IPO前吸引投资与合规问题等 。
一位观察人士对观点地产新媒体指 ， 企业上市缓慢的潜在原因可能是存在合规问题 ， 被港交所问询时间过长 ， 比如融资结构有没有隐患 ， 土地储备合不合理 ， 业务运营披露详尽程度 ， 以及判断估值是否合理 ， 是否真有募资需求等 。
从近年来上市申请材料失效的房企来看 ， 大部分企业都存在布局不均匀、项目储备少、负债率及融资成本较高等特点 。
比如4次闯关失败的万创国际 ， 总土储98万平方米 ， 2015-2017年间资本负债率在608.5%-1218.0%之间；两次递表失败的海伦堡中国、奥山控股 ， 前者于2018年净负债与权益比率超过100% ， 并表示其持有现金不足以支付债务 ， 后者2016-2018年未偿还银行及其他借款加权平均实际利率分别为9.9%、9.9%及9.4%；大唐集团截止2019年底尚未履行的信托融资有7笔 ， 利率在9%-12%之间 。
实际上在过去十几年地产的高速发展时期里 ， 融资能力一直是左右房企发展的核心因素 ， 企业获得资金愈多 ， 土地储备就愈多 ， 盈利能力就越稳定 ， 反过来又能进一步获得融资的谈判能力 。 连郁亮亦承认 ， 以前是金融红利阶段 。 而获得资金少的企业 ， 不仅规模小 ， 也容易被高息渠道侵蚀利润 ， 故而才希冀通过上市解决资金问题 。
奥陆资本总裁及投资总监蔡金强指 ， 现在才准备上市的房企大部分不算是大企业 ， 企业发展质量稂莠不齐 。 据不完全统计 ， 近两年在港交所申请上市的房企中 ， 年销售规模逾千亿的主要包括中梁地产、祥生控股 ， 其它诸如金辉销售规模在900亿左右 ， 海伦堡不足700亿 ， 大唐则为365亿左右 ， 上坤、奥山在300亿上下 。
上述人士续指 ， 港交所近年来对地产公司较为严格 ， 会持续提出反馈意见 。 据其透露 ， 港交所近期还对房企的预收款管控有收紧趋势 。 该说法目前尚未得到证实 。
但无论如何 ， 香港仍是国内企业最理想的上市地点 ， 这里有巨大的融资市场 ， 较完善的监管体制 ， 以及较内地为高的过会率 ， 房企甘愿为之等待 。
10月8日晚间 ， 已经二度递表的金辉控股 ， 正式通过港交所聆讯 。 另一家于4个多月前重新申请的房企 ， 该公司人士对观点地产新媒体乐观表示 ， 预计10月底或11月初可通过聆讯 。
与传统地产企业面临情况截然不同的是 ， 今年来已获得上市的物业管理企业包括正荣服务、金融街(000402,股吧)物业、烨星集团、弘阳服务 ， 近期包括卓越商企、第一服务、合景悠活、世茂服务有了聆讯的进展 ， 此外远洋、恒大、融创、华润旗下物管公司也已提交IPO申请 。 除了物业股 ， 代建公司绿城管理也在递交招股书5个月后 ， 正式实现上市 。
相比之下 ， 据不完全统计 ， 今年已上市的房地产类企业只有港龙中国 。 这或许又说明 ， 传统地产商并非交易所心口的朱砂痣了 。
（责任编辑：徐帅 ）


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