江苏龙网

  1. 首页 > 资讯 > 财经 > >

信托公司|信托债台高筑，领地上市搁浅


信托公司|信托债台高筑，领地上市搁浅
本文插图

【信托公司|信托债台高筑，领地上市搁浅】领地控股董事长 刘玉辉
乐居财经 魏薇 发自成都
??相对开放的港股市场一直不缺热度 ， 内地房企们前赴后继 ， 都想在这里点燃资本的希望之火 。
??今年上半年 ， 包括金辉控股和领地控股在内的多家房企密集递交招股书 。 如愿者乃少数 ， 仅港龙中国地产成功上市 ， 10月9日 ， 金辉控股刚通过聆讯 。
??领地控股递交的招股书却于同日失效 。
??与大多数房企一样 ， 领地也有着千亿梦 ， 在2019年就曾表示将在2020-2021年跨越千亿 。 据克而瑞销售排行榜 ， 领地控股2019年的全口径销售金额为247.3亿元 ， 位列行业第96 。 而今上市进程受阻 ， 距离千亿又远了一步 。
?家族色彩浓厚
??为冲击上市 ， 领地控股在2019年引入了两位明星职业经理人 。 8月 ， 原金科品牌总经理姚科加入 ， 担任领地助理总裁兼品牌总经理；12月 ， 原恒大集团总裁许永军出任领地总裁一职 。
??领地控股具有浓厚的家族管理色彩 。 1994年 ， 领地控股的前身 ， 眉山地区宝马房地产开发有限公司成立 。 刘玉奇、刘山、刘玉辉三兄弟及邓仲祥分别持有领地35.71%、21.43%、21.43%及21.43%的股权 ， 其中 ， 邓仲强为独立第三方 ， 后来退出 。

??在上市前的一系列重组之后 ， 刘玉辉、刘策、刘浩威三大股东分别持股32.83%、32.83%、32.84% ， 龙一勤、王涛、侯三利、魏悦分别持股0.17%、0.17%、0.17%和1% 。 其中 ， 龙一勤是刘玉辉的配偶 ， 刘策和刘浩威则是刘家的二代 ， 两位接班人都为90后 。 刘氏家族依然是领地控股的主导者 。
??经过20多年的发展 ， 领地将业务范围扩展到了健康产业、地产开发、商业运营、酒店管理和物业服务五大板块 。 截至2020年2月底 ， 领地控股的总土地储备面积为1331.45万平米 ， 从其业务布局来看 ， 虽已进入成渝经济带及四川省、华中、京津冀地区及粤港澳大湾区的20多个城市 ， 共拥有90多个项目 ， 且多位于三四线城市 。 其中位于成渝经济带的达58个 ， 占项目总数的比重达64% ， 全国化布局并不明显 。
??另外 ， 领地重仓的三四线城市有着自身局限 ， 经济基础薄弱、土地溢价低 ， 领地今后的去化存在一定的风险 ， 从而会影响销售额的提升 。
近半借款依赖信托
??2017-2019年 ， 领地控股分别实现收益53.38亿元、45.14亿元和75.68亿元 ， 对应的净利分别为12.2%、11.5%和8.9% ， 呈现下滑趋势 。 2019年 ， 其收益同比增长近68% ， 但净利润仅增加1.55亿元 。 查阅其招股书发现 ， 领地在2019年的销售成本同比增长超88% ， 大幅压缩了利润空间 。

??中小房企的扩张离不开大量资金的撬动 。 2017-2019年末 ， 领地控股的有息负债分别为35.86亿元、78.54亿元和117.55亿元 ， 对应的净资产负债比率分别为60%、110%和140% ， 公司未偿还银行及其他借款的加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%及9.9% ， 银行及其他借款利息由2018年的6.69亿元增加至2019年的14.45亿元 。
信托公司|信托债台高筑，领地上市搁浅
本文插图

??因银行融资渠道受限 ， 领地的借款主要来自于信托 。 截至2020年2月底 ， 共计还有23笔信托借款 ， 总额达60.92亿元 ， 利率多位于12%-14%之间 。 其中 ， 67.68%是用项目公司股权抵押获得的贷款 ， 另外有超过三成是通过将股东借款的债权转让给信托公司 ， 以获得贷款融资 。
??截至2019年末 ， 领地集团应于一年内偿还的负债规模为57.63亿元 ， 占总债务的比重约为49% 。 同期的现金及现金等价物共13.81亿元 ， 远不够覆盖即期债务 。


推荐阅读


上一篇：青年|“总打扮”的妈妈和“从不打扮”的妈妈，养出来的孩子就有差别了

下一篇：投资|放弃幻想！35岁以前，最好的投资不是股票，而是自己