北京写字楼空置率|质造·深度丨北京写字楼空置率创十年新高，为何外资还持续看好？( 二 )
成长——新兴区域新落成项目：这些区域因基础设施或商务氛围尚未完备 ， 其新落成项目尽管物业条件可与核心区域高品质项目媲美 ， 当前需求和价值表现仍受到抑制 ， 但随着成熟区域的可租面积逐步回落 ， 重点新兴区域将成为外溢需求的主要落脚点 ， 成长潜力将逐步释放；
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TMT和金融行业将主宰写字楼市场？
新冠疫情爆发叠加罕见的供应高峰影响 ， 让很多投资者对北京的后市发展和投资逻辑产生疑问 ， 那么 ， 这次疫情究竟会给北京写字楼市场带来什么样的影响呢?
为了研究这个问题 ， CBRE世邦魏理仕追溯到十二年前 ， 也就是北京上一次市场情绪出现类似波动的2008年金融危机 ， 该机构认为 ， 北京写字楼短期由供给驱动需求 ， 但中长期 ， 北京写字楼将回归稀缺常态 。
CBRE世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天表示：“08年金融危机和今年的新冠疫情两大事件恰好都发生在北京写字楼市场历史上两大供应高峰期的中段——2008年和2007年分别为历史新增供应量的最高和次高年；2019年紧随其后 ， 而2020年全年新增供应也有望跻身历史前五 ， 短期内对市场去化造成了一定压力 。 ”
CBRE华北区董事总经理刘焕丽表示：“中长期看 ， 作为国家的政治、科技创新、国际交往和文化中心 ， 北京新增办公需求将得到高端服务业发展的有力支撑 。 北京第三产业从08年前后’高速发展’到当前及未来’高质发展’的转变 ， 也意味着办公空间升级将在中长期租赁需求中唱主调 。 ”
值得注意的是 ， 北京在2008年集中交付了大量地铁、公共配套等基础设施 ， 从而为奥体和望京两大商务区日后的崛起奠定基础 。 2019-2022年 ， 北京市政府新址、大兴国际机场、环球影城、冬奥场馆设施以及多条城轨、地铁的开通 ， 又为丽泽、通州、首钢园等又一批新兴区域注入活力 ， 租户和投资者的视野都将进一步向外延伸 。
对于支撑北京写字楼市场的产业 ， CBRE世邦魏理仕认为 ， TMT和金融行业的迭代更新将对未来北京写字楼需求动能起决定作用 。
一方面 ， 北京在CBRE世邦魏理仕去年发布的亚太科技(002540,股吧)城市排名中名列榜首 ， 在胡润研究院最新发布的2020全球独角兽榜中 ， 北京更是坐拥93家独角兽企业成为全球城市之首 ， 这些企业自身及上下游企业的集聚和扩张已成为全市租赁市场的主导力量 。 未来集成电路、软件开发、人工智能、物联网、云计算、企业端技术服务等领域将成为新兴租户力量 。
另一方面 ， 长期来看 ， 资管新规引导资管行业回到主动管理、产品净值化的导向 ， 以及政策对资管行业外资进入门槛大幅度的放开 ， 都将推动金融行业的转型和增长、国内大型成熟金融机构持续高质量的扩张、以及外资金融机构办公需求的回升 。 在选址上 ， 由于对和中央监管机构沟通的需求日渐突出 ， 以及强大的租金承受能力 ， 金融机构租户更趋集聚于成熟区域 。
（责任编辑：常丹丹 HO016）
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