江苏龙网

  1. 首页 > 资讯 > >

北京写字楼空置率|质造·深度丨北京写字楼空置率创十年新高，为何外资还持续看好？

 
北京写字楼空置率|质造·深度丨北京写字楼空置率创十年新高，为何外资还持续看好？
图片

疫情之下叠加较高的供应量 ， 北京写字楼受到重挫 。
9月28日 ， 戴德梁行发布《2020年三季度北京写字楼市场报告》（以下简称为“报告”）显示 ， 北京全市及五大核心商圈市场空置率分别上升至16.6%和11.2% ， 均创十年来历史新高 。
不过 ， 虽然短期表现不好 ， 但北京写字楼市场长期还是非常乐观 ， 尤其 ， 外资持续看好北京写字楼市场 ， 机构认为 ， 未来对北京写字楼起决定性作用的是TMT和金融行业的迭代更新 。
01
金融街租金环比降幅2.8%
报告显示 ， 北京全市及五大核心商圈市场租金虽延续了年初以来的下调趋势 ， 但降幅较二季度有所收窄 ， 分别环比下降2.8%和2.9%至每月每平方米348.4元和393.2元 。
值得关注的是 ， 为了提高商圈间的竞争力和避免现有客户流失 ， 租金水平位居全国之首的金融街(000402,股吧)商圈本季度继续调整 ， 租金环比降幅为2.8% 。
报告还显示 ， 三季度 ， 位于东二环的兆泰国际中心AB座如期入市 ， 为北京写字楼市场带来约12.0万平方米的新增供应 ， 拉动东二环本季度空置率环比上升8.9个百分点至15.7% 。
不过 ， 虽然北京写字楼整体空置率较高 ， 但新兴商圈表现却逆势上扬 。
报告显示 ， 三季度 ， 北京全市季度净吸纳量为85,292平方米 ， 环比上涨138% ， 其中96%位于新兴商圈 ， 如银河证券新租位于丽泽的青海金融大厦约40,000平方米的办公空间；华米科技新租位于上地的中关村(000931,股吧)壹号约6,000平方米的办公空间 ， 最终带动本季度新兴商圈空置率环比下降1.5个百分点至29.7% 。
对此 ， 戴德梁行北区企业服务部及写字楼部主管廉峰哲表示：“在经济复苏的推动下 ， 本季度租户的新租和搬迁需求进一步回升 ， 尤其是位于租金水平相对较低的丽泽、上地等新兴商圈 。 ”
北京写字楼空置率|质造·深度丨北京写字楼空置率创十年新高，为何外资还持续看好？
图片

数据来源：戴德梁行
回看今年以来北京的写字楼市场 ， 一季度全市写字楼市场净吸纳量降为负值区间 ， 为-36,782平方米 ， 二季度 ， 净吸纳量有所好转 ， 为35,800平方米 ， 但上半年总量仍为-982平方米（核心商圈 21,881平方米 ， 非核心商圈-22,863平方米） ， 三季度 ， 北京全市季度净吸纳量为85,292平方米 ， 由此可见 ， 北京写字楼市场正加速恢复 。
02
外资持续看好北京写字楼市场
虽然写字楼市场低迷 ， 但北京今年却出现价格较高的大宗物业交易 ， 比如 ， LG双子座大厦以80亿元出售给新加坡政府投资公司(GIC) 。
CBRE世邦魏理仕认为 ， LG双子座大厦位于北京中央商务区 ， 长期以来积累了市场口碑和影响力 ， 但其租金低于区内可比项目平均水平 ， 投资者对项目写字楼部分的租赁策略调整和对底商区域的的改造 ， 有助提升整体租金收入 。
除了LG双子座大厦 ， 还有德国投资者Universal Investment和BVK收购嘉铭奥森产业园 ， 以及刚刚成交的颢腾资本联合AEW和GIC收购悦秀城项目 。 据CBRE世邦魏理仕数据显示 ， 2020年前三个季度连续有境外投资者达成重大交易 ， 截至今年8月 ， 外资投资额总计已接近150亿元 。
CBRE世邦魏理仕华北区投资及资本市场部主管纪刚表示：“在今年新冠疫情和供应高峰叠加影响下 ， 北京物业投资市场在长期所处的卖方市场中出现一段短暂的调整期 ， 为投资者尤其是境外资本布局北京市场创造了难得的机遇 。 ”
CBRE世邦魏理仕建议 ， 投资者可以从蓝筹、周期、成长以下三种策略切入新周期下北京写字楼的投资机会 。
蓝筹——核心区域的地标或高品质项目：此类项目对于高端租户选址的不可替代性和中长期的稀缺性将支持价值的长期稳健增长；
周期——成熟非核心区域或核心区域外围的高性价比项目：此类项目租金弹性较大 ， 在近来的市场挑战下普遍采取更为灵活的租赁策略 ， 但随着市场基本面企稳 ， 其对兼顾品质和租金的租户日益彰显的吸引力 ， 将引导价值回归；


推荐阅读


上一篇：wework|资色·深度丨“水逆”的WeWork等来“关键先生” 共享办公还有多少故事可讲？

下一篇：公积金新政|超50地出公积金新政 多地推互认互贷、异地提取