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中海|同发30亿ABS背后的中海、华润商业殊途( 二 )


2016年 ， 中海发布商务品牌COOC ， 进入商办资产管理时代 ， 试图打造全新商务生态 。 同年 ， COOC中海商务研发了创新型联合办公品牌OfficeZip ， 定位为“未来办公实验室” 。
2017年至2019年 ， 中海大力发展旗下写字楼创新服务业态OfficeZip ， 专注为大型企业、独角兽、创业精英提供优质灵活办公产品与服务 。 作为一种突破传统的办公项目 ， OfficeZip在2018年底进驻北京、雄安、上海、成都、济南、武汉6个城市 ， 共享办公面积约3万平方米 。
此外 ， COOC中海商务还有综合商办服务品牌Officloud中海云商 ， 培育出多维增值服务体系 ， 涵盖企业管理、企业发展、员工生活三大领域 。
值得一提的是 ， 截至2019年年底 ， 中海运营期一年以上的写字楼项目平均出租率超过90% ， 北京、上海等一线城市出租率长期保持在91%以上 。
进入2020年 ， 中海的写字楼生意亦有新动作 。
据了解 ， 1月份 ， 中海还斥资62.71亿拿下上海真如商办地块 ， 总面积4.84万平方米 ， 其中办公占比90%；2月份 ， 中海又以14.13亿拿下上海普陀区红旗村旧改项目的2宗商住地块 。 此外 ， 中海完成出售成都中海国际中心H座写字楼 。
至于华润置地 ， 其商业地产规模大于中海 ， 但说到写字楼业务 ， 运营比重相对中海则较小 。
年报显示 ， 2017年、2018年、2019年及2020年上半年 ， 华润置地投资物业营业额分别为76.5亿元、95.2亿元、120.3亿元及49.9亿元 ， 其中写字楼业务营业额分别为10.8亿元、12.4亿元、13.9亿元及7.3亿元 ， 占比一直保持在15%以内 。
截至2020年上半年 ， 华润置地写字楼在营总楼面面积110.18万平方米 ， 而其在营投资物业1105.92万平方米 ， 占比仅为9.96% 。
在华润置地的年报里面 ， 主要投资物业的列举都是购物中心 ， 数据详尽 ， 而写字楼业务并没有单独展示 。
购物中心大盘
今年 ， 华润置地在购物中心方面仍然有很多大动作 。
6月 ， 华润置地向华润集团购买沈阳、北京、宁波、深圳的4个万象汇项目 ， 总额25.57亿元；同月 ， 其大连华南万象汇项目奠基 ， 总建筑面积15.6万平方米 。
7月 ， 南昌市公示了华润万象城及置地广场项目的规划建筑设计方案 ， 项目总建筑面积约18.44万平方米 ， 单体体量在南昌位列前三 ， 预计2023年开业 。
事实上 ， 从2004年开始 ， 因为深圳开业的“华润中心万象城” ， 华润置地显露了在商业地产领域的野心 。
此后 ， 华润置地开始明确“住宅+持有物业+增值服务”的发展战略 ， 类似香港房企上世纪的“租售并举”转型 ， 这也令其在商业地产领域领先于内地房企的步伐 。
年报显示 ， 2017年、2018年、2019年及2020年上半年 ， 华润置地购物中心业务营业额分别为52.8亿元、68.6亿、91.5亿元及39.1亿元 ， 占商业收入比例分别为69%、72.1%、76%及78.4% ， 比重在逐年上升 。
于2020年6月30日 ， 华润已开业万象城、万象天地、万象汇合计42个 ， 储备项目50个 ， 另有管理输出购物中心项目28个 ， 购物中心在营总楼面面积达541.54万平方米 ， 在建总楼面面积576.46万平方米 。
年报披露 ， 2020年-2022年 ， 华润置地将开业10家万象城、11家万象汇 。
疫情期间 ， 华润置地商业地产业务也受到打击 ， 上半年收益按年下降12.5%至49.9亿元 ， 其中购物中心租金收入39.1亿元 ， 按年下降8.9% 。
不过 ， 管理层在中期业绩会上表示 ， 购物中心业务 ， 仅2-4月因疫情出现零售额、租金同比减少或无增长的情况 。 在5月、6月、7月零售额按年增长26%、14%和29% ， 租金收入按年增幅为18%、15%和22% 。
上半年 ， “收租王”深圳万象城半年租金收入达10.66亿元 ， 深圳万象天地在总租金收入中占比亦较高 ， 具体达5.13亿元 。


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