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中海|同发30亿ABS背后的中海、华润商业殊途

今年突如其来的疫情 ， 对商业地产是一次前所未有的严峻考验 ， 行业洗牌加速 。
根据相关数据统计 ， 2020年上半年一线城市写字楼空置率几乎都在15%以上运行 。 全国写字楼平均空置率超过20% ， 商业营业用房空置率达到30% 。
有分析预计 ， 2020年下半年写字楼市场租金和售价将会延续下降趋势 ， 一线城市写字楼空置率或创十年新低 。
另有数据显示 ， 上半年全国新开购物中心（体量≥3万平方米）不足60家 ， 且6成以上于1月份（即疫情爆发前）集中开业 。
2020年仅剩几个月 ， 在这样的市场背景下 ， 企业不得不在最后发力 ， 实现冲刺 。
9月17日 ， 中海商管3号ABS获深交所通过 ， 发行人为北京中海广场商业发展有限公司 ， 拟发行金额30.01亿元 。 同日 ， 深圳华润大厦ABS也获深交所通过 ， 拟发行金额30.01亿元 。
资料显示 ， 北京中海广场坐落于CBD核心位置 ， 占地面积1.9万平米 ， 总建筑面积15.1万平米 ， 于2009年入市 。 深圳华润大厦 ， 办公面积约4.2万平方米 ， 为国际标准甲级写字楼 ， 于2004年12月已交付使用 。
30亿元的ABS相对于房企是正常规模 ， 但相对商业地产板块的体量 ， 则不算小 。 中海是“中国内地最大单一业权写字楼发展运营商” ， 华润置地则靠“万象城”品牌奠定商业地产的领先地位 。 卓有成绩的两家房企 ， 其商业地产的发展方向差异 ， 值得关注 。
写字楼生意
今年以来 ， 中海已经发行了3笔关于北京中海广场的ABS 。 4月7日 ， 中海商管1号ABS获深交所通过 ， 发行金额为37.01亿元；5月6日 ， 中海商管2号ABS获深交所通过 ， 发行规模30.01亿元 。 到此为止 ， 中海三次以北京中海广场融资总额达97.03亿元 。
观点地产新媒体获悉 ， 2020年上半年 ， 尽管部分商业项目延缓入市 ， 中海商业资产总营业收入仍实现20.3亿元 ， 同比增长1.1% 。 其中 ， 投资物业租金收入为19.2亿元 ， 同比上升6.2% 。
纵观这几年 ， 中海商业2017年至2019年商业资产总营业收入分别为24.7亿元、34.1亿元及41.6亿元 ， 投资物业租金收入分别为21.1亿元、29.7亿元及37.5亿元 ， 增长比较稳定 。
中海|同发30亿ABS背后的中海、华润商业殊途
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来源：中海年报
中海在2017年年报提到 ， 预计2020年商业物业总收入将突破港币50亿元 ， 并在2023年实现年收入港币100亿元的目标 。 照上述数据来看 ， 如果下半年商业运营成绩回升 ， 中海实现目标业绩不成大问题 。
年报显示 ， 2017年 ， 中海持有商业物业逾366万平方米 ， 其中投入运营中海系甲级写字楼总面积229万平方米 ， 比重达62.57% 。 截至2018年底 ， 中海累计持有已竣工写字楼达42栋 ， 并持有13家购物中心、12家星级酒店 ， 持有商业物业总面积达到409万平方米 。
至2019年末 ， 中海系列公司累计持有在运营商业物业总面积达438万平方米 ， 累计持有在运营甲级写字楼达45栋 ， 总面积达287万平方米 ， 占比65.53% ， 并持有13家购物中心、12家星级酒店、2家品牌长租公寓、12个自由办公项目 。
据中海商业副总经理唐安琪近期透露 ， 中海商业累计持有在运营商业物业及正在开发和待开发的商业物业总建筑面积约1050万平方米 ， 在运营的达到450万平方米 ， 其中包括有149个物业 ， 业态比较丰富 ， 包括了写字楼、购物中心、酒店、长租公寓、城市展馆等 。
其中 ， 在运营、在开发的写字楼项目超过80座 ， 布局在26个城市 ， 产品系列划分上包括中海中心、中海国际中心、中海财富中心、中海广场、中海大厦 。
目前 ， 中海是中国内地最大单一业权写字楼发展运营商 。
起源于香港 ， 中海在写字楼上的经营思路同样受到港资开发商的影响 ， 表现在对写字楼长期持有、业权统一、自主经营上 。 顺应商业地产发展的潮流 ， 中海在写字楼品牌运营上也有独特思路 。


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