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降价潮如星星之火，连北京都扛不住了

来源：地产情报站2020年09月17日 08:48刚需们日思夜想的降房价 ， 似乎终于发生了 。 就在金九银十前夕 ， 多个城市密集出现了降价促销现象 ， 大有蔓延成为浪潮之势 。对于很多城市来说 ， 上车门槛实打实地降低了 。北京二手房降 ， 降得有点狠首先来看看首都北京 。 近期北京非学区、非核心区域的部分二手房出现了量价齐跌的现象 。诸葛找房数据显示 ， 8月31日-9月6日 ， 北京二手房成交4270套 ， 环比下跌4.92% 。 其中二手住宅成交3848套 ， 环比下跌6.58% 。 二手住宅成交面积351619㎡ ， 环比下跌4.48% 。降价潮如星星之火，连北京都扛不住了
房价方面更是不容乐观 。 安居客数据显示 ， 北京9月二手房均价为57384元/m2 ， 比去年同期下跌3.70% 。降价潮如星星之火，连北京都扛不住了
其中大兴区西红门片区次新经适房项目跌幅尤为明显 ， 小区在售的很多二手房报价普遍比7、8月份成交价降低 ， 每平米甚至下降了2000元左右 ， 环比降幅接近3% ， 部分位置、楼层和户型欠佳的二手房价格下降程度更大 。这波跌幅来势凶猛 ， 据《中国证券报》报道 ， 有的买家甚至连二手房买房手续还没办完 ， 房价就已经跌去了十几万甚至几十万 ， 可见降价速度有多快 。一位购房者本想抄底 ， 没想到签完二手房买卖合同后房价一直在下降 ， “现在已经交了定金 ， 如果毁约要按照合同赔偿损失 ， 只能认了” 。北京二手房之所以出现价格下行 ， 和新房降价有很大关系 。 近期很多新房为了走量纷纷打折促销 ， 使本来以性价比为优势的二手房一下子不香了 。比如房山区CSD商务大厦东侧的天资华府 ， 现在特价房打8折促销 。 大兴区距离义和庄地铁站600米的金悦府项目 ， 也推出了限量版特价房 ， 起价43000元/平米 ， 相比曾经的45000元/平方米也下降了不少 。类似的降价盘还有不少 ， 新盘的降价大促 ， 自然会稀释掉二手房的交易量 。 二手房东为了套现 ， 往往只能靠降价来吸引买家 。 可以说 ， 现在北京除了地段、学区优势特别好的地区以外 ， 二手房市场已经成为了买方市场 。多地大促销 ， 趋势渐明朗二手房量价齐跌、新房打折大促 ， 这种情况不仅发生在北京 ， 其实也能代表全国很多城市的现状 。 降价潮正如星星之火蔓延开来 ， 逐渐形成一股趋势 。比如广西南宁现在的促销力度就很大 。 以一套120多平大户型的低楼层房屋为例 ， 平时1.9万元每平米的价格 ， 现在每平米只需要1.6万元左右 。 有楼盘销售人员透露 ， 项目此前均价在2.1万-2.3万元 ， 现在每平方米降价幅度能达到2000-3000元 。降价的效果相当明显 ， 据克而瑞广西区域数据显示 ， 8月31日-9月6日 ， 南宁商品住宅成交面积20.04万㎡ ， 环比上涨5% 。供需方面 ， 9月7日-13日期间 ， 南宁有13盘获批预售证 ， 其中良庆区5个盘、江南区4个盘、西乡塘区2个盘、青秀和邕宁各一盘 ， 预售面积共计231465.02㎡ ， 供给大增 。 供给增加后 ， 为了去化 ， 预计南宁各房企的促销活动还会持续一段时间 ， 部分项目预计还有一定下降空间 。站长平时写南宁不多 ， 因此今天多说几句 。 对于南宁的刚需站友来说 ， 如果你的首付资金预算在35万左右 ， 建议选择青秀区 ， 因为青秀不仅有学区 ， 还有商业街 ， 配套比较齐全 。 投资来说建议选择五象新区 ， 因为这里有政策红利 ， 国务院在五象总部基地设立了自贸区 ， 重点发展现代金融、智慧物流、数字经济、文化传媒等现代服务业 ， 未来区域发展潜力更大 ， 有望带动楼市价格上涨 。此外 ， 还有多个城市的开发商已经组团行动起来了 。 比如合肥高新区推出抄底特价房 ， 直降5000多元/平方米；郑州某二环项目 ， 单价从1.55万元/平方米直降到1.1万元/平方米 。房企闹钱荒 ， 打折力度大多地新房大手笔降价 ， 带动当地二手房价格波动 ， 其实背后的原因更值得我们探究 。我们先看看房企背的债——贝壳研究院数据显示 ， 今年9-12月份 ， 房企到期需要偿还的债务高达3603亿元 ， 同比大幅增加68% ， 其中11月到期债务规模最大 ， 达到了1071亿元 。再来看看各地的政策——从7月开始 ， 多个城市不断收紧调控政策 ， 包括杭州、东莞、宁波、深圳、南京等重量级城市都已出台调控措施 。接着再看看金融方面——住建部和央行前段时间给房企划定了融资三条红线：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍的房企 ， 不得融资 。据最新的中报数据显示 ， 在A股、港股和美股上市的220家中国房企 ， 同时踩中三条红线的上市房企有45家 ， 只踩中两条的有37家 ， 只踩中一条的有73家 ， 一条都没有触碰的有只有65家 ， 占比仅为29.5% 。这意味着什么？意味着有三分之二左右的上市房企或多或少触碰了红线 ， 他们必须降杠杆自保 ， 因为只有降到安全范围以内 ， 融资才不会被卡 ， 才能实现可持续发展 。对于房地产行业有点了解的人都很清楚 ， 这是一个资金密集型行业 ， 对于现金流极度依赖 ， 一旦开发企业的现金流出问题 ， 整个公司的运营、项目的建设都会面临停摆 。今年受疫情影响 ， 开发商的销售压力普遍很大 ， 现在头上又悬着“三条红线”的利剑 ， 下半年完成全年销售任务的压力也就更大了 。《2020年中国房地产行业白皮书》数据显示 ， 今年1-6月份 ， 市场上90%的房企未完成上半年的销售业绩 ， 其中包含世茂、万科、绿城等龙头企业 。 特别是绿城 ， 只完成了36%的年度销售业绩 ， 相当惨淡 。今年的金九银十成为各家房企降低负债、增加现金流的关键 ， 很多房企只能通过快速销售的方式来缓解现金流压力 。 所以新房纷纷降价促销 ， 现金红包、折扣、特价房等方式花样翻新 ， 而且力度普遍很大 ， 这在一定程度上也会影响到二手房的价格 。预计接下来会有更多房企通过以价换量的形式来快速回笼资金 ， 尤其是那些市场比较冷清的、量价表现都很一般的、库存高企的三、四线城市 。对于刚需来说 ， 近期是抄底上车的好时机 ， 此时入手比较容易买到性价比高的好房子 。 因为随着近年来人工成本增加、拿地价格越来越高 ， 房企的成本也是有目共睹的 ， 房价再降也很难跌穿成本 。 我们既不要当冤大头 ， 也不要做白日梦 ， 见好就收网 。


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