天津房价突降？不，二手房已经连跌14个月( 二 )
制图：孙梅欣方照认为 ， 新区、远郊地块大批出让 ， 的确平抑了天津市早前高企的地价 ， 上市项目的售价也更低 ， 一定程度上让天津高企的新房价格降了下来 。“但因为整体市场走低 ， 并且市场上市量巨大 ， 加上‘限价’调控 ， 早前核心区高价拿地的项目难以入市 ， 上市后基本都在亏本 。 ”方照解释 。2016年金地拿下的南开“地王” ， 直到2019年才入市 ， 这一定位豪宅的项目 ， 实际上市均价为5.9万/-6.4万元/平方米 。 “高层每平方米最低售价只比地价高了3000元 ， 房企稳赔不赚 。 ”方照坦言 。同样 ， 中冶河北区“地王” ， 楼面地价33441元/平方米 ， 目前精装高层售价3.6万元/平方米；万科在青西区地块楼面地价22628元/平方米 ， 刚入市时洋房定价3.3万元/平方米 ， 精装高层售价2.8万元/平方米 ， 但目前售价已经跌至2.3万元/平方米和2万元/平方米 。“在天津 ， 不论新区还是核心区 ， 相当一部分项目的售价低过地价 ， 已经不是新鲜事了 。 ”王华玲坦言 。接连亏损也影响了房企拿地的积极性 ， 中指研究院数据显示 ， 到2018年 ， 天津6个城区宅地出让全年平均土地溢价率为0 ， 全市平均土地溢价率低于10% 。 2019年略有好转 ， 但最热门的两个新区宝坻区和武清区全年土地溢价率也只有15% 。明大嘉和市场研发部和克而瑞的统计数据显示 ， 受到当地市场 ， 房企融资收紧以及拿地窗口预期不断延续等因素 ， 2018年天津全市土地停牌、延期、流拍地块为24块 ， 到2019年多达39块 。然而 ， 天津城市对土地财政的依赖度则在逐年增加 。 国民经略统计显示 ， 2016年-2019年天津历年土地出让金额为1389亿元、1231亿元、1048亿元和1356亿元 ， 城市土地财政依赖度分别为48.2%、43.4%、50.4%和56.3% 。另一方面 ， 天津全市政府债务余额也在逐渐扩大 。 根据天津市政府公布的数据 ， 2016年末-2019年末 ， 全市政府债务余额分别为2912.7亿元、3424亿元、4079亿元、4959亿元 。 4年间债务余额增幅达到70% 。从今年年初公布的《关于天津市2019年预算执行情况和2020年预算草案的报告》显示 ， 预计2020年天津土地出让收入预算1783亿元 ， 增长31% 。 报告称 ， 主要是区级土地出让交易量预计增加较多 。“这意味着在土地溢价率上不去的情况下 ， 政府要卖更多的土地 ， 那现在市场上已经高企的库存 ， 很可能要进一步攀升 。 ”天津地产行业人士表示 。根据2019年全国各城市公布的GDP排名显示 ， 天津当年地区生产总值为14104.28亿元 ， 按可比价格计算 ， 同比实际增长4.8% ， 但相较于2018年的初值 ， 降幅高达25% ， 在全国十强城市中排名垫底 。 受到疫情等因素影响 ， 公布的2020年前六月天津地区生产总值为6309亿元 ， 同比下降3.9% 。“与其说是房价问题 ， 倒不如说是天津城市运营存在系统性问题 。 ”作为土生土长的天津人 ， 王华玲颇为感慨：“或许有一天市场会有所好转 ， 但想要改变 ， 绝非一朝一夕就能实现
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