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天津房价突降？不，二手房已经连跌14个月

孙梅欣仿佛是一夜之间 ， 天津房价争议被推上风口浪尖 。 不同于那些因涨而“红”的城市 ， 天津的“红”是不想跌得太猛 。9月10日 ， 天津市住建委公开表示 ， “今年疫情过后 ， 天津市房地产市场呈现‘价升量稳’状态 ， 在合理区间运行” ， 房地产呈现持续平稳的发展态势 ， 以回应早前文章提到 ， 天津房价在短时期出现大幅下跌 。“降价是不是卖得了不知道 ， 但我在新区西青一套按市场价挂出的房子 ， 已经过去16个月了 ， 只有2次带看 ， 有价无市 。 ”在天津房地产从业近20年 ， 方照不禁一阵苦笑 。在方照看来 ， 相较于房价走低 ， 市场跌价 ， 缺乏流动性和仍在增加的高库存 ， 才是天津市场的更严重的问题：“天津的房价不是一夜间跌下来 ， 是3年多来多种因素叠加的结果 。 ”库存“堰塞”国家统计局今年9月公布的《2020年8月70个大中城市二手住宅销售价格指数》显示 ， 7月天津二手房价格环比下跌0.8% ， 同比下跌4.5% 。如果把时间拉长一些就会发现 ， 天津房价已经跌了很久 。 这已经是统计局公布的二手房价连续第14个月出现下降 ， 累计跌幅达到4.7% 。 同比方面 ， 则已经连续8个月下跌 。新房表现则稍显乐观 ， 国家统计局数据显示 ， 8月天津新建商品房价格环比上涨0.3% ， 连续5个月出现上涨 ， 同比涨幅0.9% 。58同城、安居客提供的数据显示 ， 今年以来 ， 天津全市新房在线平均报价从年初的20235元/平方米 ， 降至8月的19640元/平方米 ， 降幅约3% 。 二手房挂牌均价则从1月份的20792元/平方米 ， 降至8月的20103元/平方米 ， 降幅约为3.3% 。天津房价突降？不，二手房已经连跌14个月
制图：孙梅欣从全市平均价格水平来看 ， 今年天津市场相对平稳 ， 只是略有下降 。 但根据365淘房公布的数据来看 ， 天津二手房从2018年8月开始就持续呈现环比下滑 ， 只在2019年初和今年疫情恢复后出现短暂的反弹 。 在长达2年的统计周期里 ， 二手房环比下降的月份接近19个 。如果说平均降价并不明显 ， 那么不断上升的库存量 ， 则已经处于惊人的高位 。克而瑞研究院对全国30个重点城市商品房市场监控数据显示 ， 到今年8月 ， 天津商品住宅库存面积达到3632万平方米 ， 是包括北上广深、长沙、重庆、厦门等一线及热点二线城市中 ， 库存量最高、且唯一超过3000万平方米库存规模的城市 。 去化周期方面 ， 则长达28.2个月 ， 是全国新房去化周期仅次于大连的最长的城市 。天津2019年全年新房成交面积1393.7万平方米 ， 2018年成交面积1204万平方米 ， 在此之前5年年度平均成交面积1544万平方米 。 这意味着 ， 以目前的库存量 ， 在没有新增量入场的情况下 ， 即便以2018年之前较为积极的购房活跃度来看 ， 天津市场新房2年都卖不完 。这还没有算上庞大的二手房市场 。 明显的供过于求 ， 让天津市场卖房方难有溢价权 ， 不论开发商 ， 还是二手房东 。恶性循环方照还记得2016年天津市场最火爆的场面：“一个新盘入市 ， 15分钟销售额就破亿 。 房企在土地拍卖会上不要命的叫价 ， 2000万、5000万的加价 。 ”当年 ， 天津拍出了多幅“地王”地块 。 金地以47.4亿元拿下天津南开区地块 ， 住宅楼面地价约为5.6万元/平方米 ， 地价至今未被打破 。 市内六区及滨海新区出让的多幅地块楼面地价均超过3万元/平方米 ， 买家包括中冶、万科、天房等房企 。“当时市场普遍认为 ， 天津突破10万元/平方米的‘天花板’价指日可待 。 ”方照回忆 。数据显示 ， 2016年全年土地出让面积2596.32万平方米 ， 出让总金额1389亿元 ， 其中宅地出让量807.96万平方米 ， 楼面地价15367万元/平方米 。然而 ， 10万/平方米的“天花板”价没等到 ， 却等来了史上最严的天津“330”楼市调控 。调控要求 ， 自2017年4月1日起 ， 非天津户籍在天津有1套及以上 ， 天津户籍有2套及以上 ， 包括未婚和离异在内的单身成年人士拥有1套及以上住房 ， 暂停除滨海新区之外再次购房资格 。 非天津户籍购房人在3年内的社保或个税缴纳需连续缴满2年 。严格的限购政策让一年前还热火朝天的天津楼市迅速降温 。 2017年天津新房成交12.71万套 ， 同比下降45.73%；二手房成交9.4万套 ， 同比下降50% 。 至2018年的新房成交套数再度降为10.95万套 ， 同比下滑13.78% 。与此同时 ， 2016年、2017年出让的地块 ， 在2018年陆续大量上市 。 克而瑞研究数据显示 ， 2018年 ， 天津新建商品房供应量为1791万平方米 ， 供应规模创下过去10年新高 ， 但成交量只有1204万平方米 ， 供过于求的局面开始形成 。到了2019年 ， 上市供应量达到1653.8万平方米 ， 成交量只有1393.7万平方米 ， 新房库存供应的“堰塞”情况经一步恶化 。事实上 ， 相关部门不是没有想过“曲线”拉动市场 。 2018年5月 ， 天津加入全国热点城市人才落户大潮 ， 推出了“海河英才”行动计划 ， 放宽人才引进落户条件 。 数据显示 ， 到今年1月 ， 通过“海河英才”落户天津人数达到23.5万人 。“不得不说 ， 通过落户政策加入天津户籍的‘新天津人’ ， 对于市场的成交量有一定推动 ， 所以2019年后 ， 天津新房和二手房成交量有一定程度的上升 。 ”但方照认为 ， 这部分人群对于天津整体购房市场来说仍是“杯水车薪” 。王华玲是一家全国性房地产营销公司的天津地区负责人 ， 她认为， 相较于深圳、杭州、苏州通过产业、就业吸引人才进入不同 ， 教育、医疗才是落户天津的吸引力：“天津落户政策吸引了不少在北京生活工作多年、但无法落户的人群 ， 他们在天津就近解决了户口问题 ， 但并不会带着产业进来 。 ”另外 ， 天津相对较好的教育资源和较高的高考录取率颇具吸引力 。 事实上 ， 有不少天津远郊项目在北京核心地区均设有展点 ， 卖点之一就是在天津落户、买房、有学籍 。“但这批购房者大多倾向于购买距离北京更近的小面积新房 ， 可以控制成本 ， 甚至有些人只要户口 ， 并不打算在天津购房居住、工作 ， 所以很少会选择天津市区周边 ， 或是改善型、大户型的房子 。 ”王华玲解释 ， 这就形成一个“闭环”：“新落户人口直奔周边刚需市场买新房 ， 本地人又没法通过‘卖一买一’盘活手上的二手房 ， 市场缺乏流动性 ， 改善型的购房需求被严重压抑 。 ”方照认同这一观点：“如果不靠大幅降价 ， 在天津卖出一套二手房的周期要按年计 。 ”不仅他的房子乏人问津 ， 周边朋友曾将一套二手房挂牌价从400万降至300万：“即便如此 ， 带看量依然寥寥 ， 朋友干脆把房源下架不卖了 。 ”某全国性房企天津公司营销经理郑森坦言 ， 天津的二手房存量很大 ， 目前挂牌量去化周期接近3年：“通过二手房置换方式的置业者受到了影响 ， 所以市内六区房价和成交量都上不来 。 ”由于新房难卖、亏损 ， 新房项目对于销售的渠道依赖性更大 ， 在天津则集中在了中介的手上 。“正常情况下 ， 项目上中介作为渠道占比超过30%就要重点监控了 ， 佣金超过3%就是比较高的情况 ， 但是在天津 ， 中介在整体市场的渠道占有率超过60% ， 佣金比例比例至少5% 。 ”郑森感到颇为无奈 。方照证实了这一说法：“天津中介一方面能抓住置换人群 ， 另一方面 ， 大型中介可以获得外地来津落户的客户群体 ， 这对于在售项目而言都是有效购买力 。 ”然而 ， 高比例的渠道佣金让中介把更多精力投入新房销售上 ， 二手房的交易活跃度和关注度进一步被拉低 。 “二手房成交量低 ， 新房就更难卖 ， 房企对中介的依赖度就更高 ， 成了恶性循环 。 ”方照坦言 。“稳赔不赚”的市场与此同时 ， 近年来天津土地市场的出让结构则发生较大变化 。中指研究院的数据显示 ， 2016年天津宅地出让面积为807.96万平方米 ， 平均楼面地价15367元/平方米 。 出让的98宗宅地中 ， 10块位于天津核心的市内六区 ， 出让面积为53.2万平方米 ， 占总出让面积的7.15% 。到了2017年 ， 全年出让的97宗宅地中 ， 市内六区只出让了7宗地块 ， 出让面积25.65万平方米 ， 只占总出让面积的3.8% 。 环城四区、滨海新区总出让总数总计42块 ， 成交面积270万平方米 。2019年 ， 区域间差异进一步拉大 。 市内宅地出让量和之前基本持平 ， 但全市宅地出让总数达到155块 ， 成交面积1105万平方米 ， 市内出让面积占比降至2.4% ， 仅环城四区和滨海新区出让总数达到98块 ， 成交面积688万平方米 ， 比2017年全年出让的宅地量还要多 。土地出让量大 ， 土地出让均价则在下降 。 数据显示 ， 2016年天津全年土地出让金额为1389亿元 ， 其中宅地平均楼面地价为15367元/平方米 ， 到2019年 ， 全市宅地平均楼面地价为11184元/平方米 ， 4年均价下降27% 。


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