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房价|房租在跌，房价也在跌，观望还是买房？

来源：楼市微观察公众号
今天跟大家聊聊对北京楼市的一些看法 。
一、房价
关注北京楼市的朋友 ， 或者一直在看房的朋友 ， 应该能感受到 ， 目前北京楼市又开始下行了 。 房价下行 ， 房租也下行 。
我自己的房子也是 ， 四五月份蹦跶了一会 ， 但最近这两个月又开始跌了 。
这个跌是参考小区同类房源的成交价格作出的判断 ， 我自己也去门店跟经纪人交流了一下 ， 最近成交的几套房 ， 价格的确不太理想 ， 均以房东让价成交 。
我们小区属于那种刚改型定位 ， 面积基本都是小三居起步 ， 从89平米到140多平米不等 。
过去历次房价调整 ， 我们小区基本都是跟着大盘曲线走 。
下图是北京近11周的二手房成交价格情况 。
房价|房租在跌，房价也在跌，观望还是买房？
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可以看到整体情况也不太好 ， 大部分周数都是在负增长 。
房价|房租在跌，房价也在跌，观望还是买房？
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从月度数据来看 ， 现在也的确连续多个月下行了 。
四五月份有一个拉升 ， 这里跟当时疫情明显好转 ， 数据延迟有关 。 但热度一过 ， 还是得看基本面 ， 的确不太好 。
北京楼市的基本面极大程度上决定于调控 。
现在北京人口可是在减少 ， 从2017年到2019年 ， 人口分别减少了2.2万、16.5万 ， 0.6万 ， 今年的数据还没出来 ， 但可以肯定减少人数肯定很多 。
人数减少 ， 拥有首套房指标的人就少 ， 换房在北京可是非常难的 。
根据《2020年新一线城市居住报告》 ， 北京平均换房成本为增加117万 ， 位居一线城市和新一线城市之首 。 与此同时 ， 平均换房年龄高达43.7岁 ， 同样高居榜首 。 不过 ， 换房平均增加面积仅为16平米 。
房价|房租在跌，房价也在跌，观望还是买房？
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也就是说 ， 在北京 ， 换房难度非常大 ， 如果说在以前还能讨论要一步到位 ， 还是先买套小的 ， 那么现在 ， 讨论的空间已经越来越小了 。
换房难很大程度上在于目前北京对需求端限制 ， 特别是首付和贷款的限制 ， 让大家买一套房 ， 就彻底死了再入市的心了 。
普宅首付6成（哪怕没房 ， 只要你在全国范围内有过房贷记录） ， 非普宅首付8成 ， 试问在这种价格下有多少人能轻轻松松换一套房？
实际上如果没有今年的疫情 ， 北京的二手房市场依然会继续低迷 ， 从2017年就开始了 。
穷则变 ， 今年北京市场一个比较明显的趋势有两点：
一是新房市场出现了不少极小户型 ， 40平米-60平米的 ， 甚至更低的 ， 把总价拉低到200万以下 。 虽然这些项目地段普遍很差 ， 但销量还不错 。 一众开发商们有样学样 ， 都是为了向下争夺用户 。 在限竞房刚出来那会可不是那样 ， 大家都是清一色89平米小三居的产品 。 比如绿城东小口 ， 两个项目奥森one和奥海明月紧挨着 。 奥海明月的户型真的稀碎 ， 小而且不好 ， 但从排卡情况来看 ， 奥海明月明显比奥森one更受欢迎一点 ， 这就说明一点 ， 眼巴巴买房这些人 ， 兜里没太多钱 ， 贷款又卡在这 ， 只能买得起这种房子 ， 开发商妥协了 ， 购房者也妥协了 。
二是纯商品房地块增加 。 可以说 ， 这是政策的妥协 。 因为如果继续卖限竞房地块 ， 可能根本开发商就不买账 ， 因为库存还有一大堆呢 ， 价格也不理想 ， 买回去就是亏 。 所以现在的情况是土地市场又比较火 ， 开发商操盘空间大了 ， 有钱赚 ， 争夺比较激烈 ， 溢价比较高 。
但还是那句话 ， 限购政策不调整 ， 购买力不太可能有大的爆发 ， 后续仍然会比较疲软 。
在这种情况下 ， 坚定买房的理由也不太多了 。
比如 ， 你买房后没有明确的再换房计划 ， 中长期持有 ，


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