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深圳|高房价的深圳，严重内卷化了吗？


深圳|高房价的深圳，严重内卷化了吗？
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曾经的小渔村 ， 如今的国际化大都市 。 如何最透彻地感悟深圳四十年的变化？
回溯深圳20年的房价涨幅 ， 我们脚下的这片土地发生已然发生了翻天覆地的变化 ， 作为特区奋斗者之一的你 ， 跟着土地一起升值了吗？
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经过史上最严的“715新政”后 ， 深圳业主还好吗？深圳的房价降了吗？深圳楼市是全国楼市的风向标 ， 回顾历史 ， 深圳楼市调控政策也堪称各地调控的参考范本 ， 对于深圳 ， 来说什么“辣招”没见过 ， 早已变的内心强大 。
从市场的数据来看 ， 新政后深圳二手房均价确实没有明显下降 。
在房地产市场 ， 成交量和价格没有必然的关系 ， 影响房价的主要因素是土地、人口、货币和政策 ， 在低成交量下 ， 也许会有业主急卖低价出手 ， 但不会影响深圳的整体房价 ， 未来深圳房价的走势 ， 还要看政策松紧、新房供应、购房者和业主的态度等多方博弈 。
据深圳相关机构中心数据统计 ， 715新政后 ， 深圳二手房周成交均价分别是：65040元/平；64628元/平；64250元/平；64838元/平 。 如下图所示：
深圳|高房价的深圳，严重内卷化了吗？
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那么当深圳二手房成交量腰斩后 ， 房价是否也会随之下跌呢？期待深圳房价下跌的小伙伴可能要失望了 。
而支撑深圳高房价的 ， 除了活跃的民营经济 ， 开放的改革政策 ， 最重要的就是相对宽松的户籍政策 。
户籍是什么？其中涉及教育、医疗、养老问题 ， 而解决教育问题是关键 。
户籍后面是什么？除了身份认同以外 ， 是教育和住房 。 一个城市要想吸引年轻人口 ， 解决教育和住房就够了 ， 而两者有是牢牢控制在一起的 。
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深圳高房价的逻辑 ， 这个需要站在一定的高度才能参透 。
全国北上广深四个一线城市来讲 ， 唯独进入深圳的户籍门槛是最低的 ， 这也导致深圳人口暴增 。
现代经济 ， 人口不是负担 ， 而是经济社会活力的源泉 ， 是创新创业的基础 ， 人口迁移带来的居住需求是房地产发展的根基 。
改革开放以来 ， 中国人口迁移经历了从“孔雀东南飞”到2010年后的回流中西部 ， 再到近年的粤浙人口再集聚和回流中西部并存 。 从城市层面看 ， 近年向粤浙集聚的人口主要在大都市圈 ， 而回流中西部的人口也主要是向大城市集聚 。
那深圳现在到底有多少人呢？人口统计是一件非常困难的事情 ， 户籍人口还好说 ， 流动人口基本上靠估算 。
广东移动大数据应用创新中心在2017年得出一个结论 ， 根据“在深圳出现过的18岁以上移动个人用户 ， 结合深圳移动通信市场占有率、一人多卡率和18岁及以下小孩人数进行人口扩样得到” 。
这个报告告诉我们 ， 2017年11月 ， 每天生活在深圳的人数都超过了2500万 ， 平均达到了2567.2万人 。
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人口代表了城市发展的潜力 ， 改革开放以来 ， 人口向大城市集中的趋势逐渐增强 。 一线城市中 ， 2019年北京和上海常住人口均超过2000万人 。
深圳的总面积只有1997平方公里 ， 按照2500万实际生活人口计算 ， 人口密度达到了每平方公里1.25万人 。 深圳区域里超过一半是丘陵、河流、湖泊 ， 是不能建房子的“生态红线保护范围” ， 所以深圳建成区的人口密度至少是2.5万人/平方公里 。 从这个意义上说 ， 深圳不仅是全国人口密度最高 ， 也可能是全球人口密度最高的超级城市 。
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过去40年间 ， 深圳GDP（国内生产总值）从1.69亿元增长至2.69万亿元 ， 猛增超万倍 。
2000年深圳市GDP首超天津 ， 位居全国第四并成功跻身全国一线城市；2017年超越广州排名全国前三；2018年深圳市GDP突破2.4万亿元 ， 首次超越香港 ， 问鼎粤港澳大湾区经济总量桂冠 。


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