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中年|新城控股吾悦广场综合体投资分析( 二 )



单个综合体中投资32亿 ， 其中吾悦广场投资7亿(按照已开业平均) ， 住宅投资25亿 ， 住宅与吾悦投资成本比例为3.54；单个综合体可租售面积为53万平方米 ， 其中吾悦广场可租面积为5.7万(按照已开业平均) ， 住宅可售面积46万平方米 ， 住宅与吾悦投资成本比例为8.37 。
单个综合体中住宅销售收入=25/0.63=39.68亿；
单个综合体中住宅销售利润=39.68*0.14=5.56亿；
单个综合体中吾悦广场实际投入资金=7-5.22=1.78亿 。
按照原来租金计算 ， 大概第5年可以收回收入资金 ， 第5年的ROA30% 。
中年|新城控股吾悦广场综合体投资分析
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三、以2020年中报拟建项目来计算综合体的投资分析

中年|新城控股吾悦广场综合体投资分析
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这是我从2020中报中总结的8个拟建综合体的数据 。 按照原来的方法我们进行分析 。 这次我们为了简单 ， 把8个在建取平均值 ， 按照一个项目来分析 。
单个综合体中投资36亿 ， 其中吾悦广场投资7亿(按照已开业平均) ， 住宅投资29亿 ， 住宅与吾悦投资成本比例为4.21；单个综合体可租售面积为50万平方米 ， 其中吾悦广场可租面积为5.7万(按照已开业平均) ， 住宅可售面积44.3万平方米 ， 住宅与吾悦投资成本比例为7.76 。
单个综合体中住宅销售收入=29/0.63=46亿；

单个综合体中住宅销售利润=37.31*0.14=6.44亿；
单个综合体中吾悦广场实际投入资金=7-6.44=0.56亿 。
按照原来租金计算 ， 大概不到3年可以收回投入资金 ， 第3年的ROA60% 。
中年|新城控股吾悦广场综合体投资分析
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四、为什么2019年竣工、2019年在建、2020年中拟建综合体投资收益差异那么大

中年|新城控股吾悦广场综合体投资分析
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中年|新城控股吾悦广场综合体投资分析
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1、2012年开业2个广场 ， 磨练2年后 ， 14年开业1个 ， 15年开业3个 ， 16年5个 ， 17年11个 ， 18年19个 ， 19年21个 ， 2019年竣工的大多数是2017年拿的地 ， 在2017年拿地的时候只有十来个也营业的吾悦广场 ， 没有竞争优势 ， 所以政府没有给新城匹配很多的住宅 。

2、2019年在建综合体大多数是2018-2019年拿地的 ， 那时候已经有30-50个成功案例了 ， 所以在政府那里可以用吾悦广场勾兑到更多的住宅用地 。
3、2020年在建综合体基本上是2020年上半年拿地的 ， 现在已经有63家吾悦广场成功案例 ， 所以在政府那里可以用吾悦广场勾兑到更多的住宅用地 。
五、从这次案例投资分析可以收获到哪些

1、吾悦广场这5-7年一直在购物中心尝试磨练 ， 现在已经找到了综合体的商业模式 ， 就是通过凭借吾悦广场的品牌 ， 在三四线城市勾兑到更多便宜的住宅用地 。 并且通过投资分析 ， 现在只要花5000万-1亿的实际投入成本 ， 就可以获得一个长期稳定的现金流广场,以后可能不需要额外投入 ， 就能收获到一个吾悦广场 ， 并且吾悦广场本身的收益很不错 。
2、投资一定要用发展的眼光来问题 ， 绝大多数人太看重眼前的收益 ， 而轻视了长远的利益 。 同样一个吾悦广场 ， 有些人根据以前的竣工数据 ， 得出来结论10-20年才能回报 ， 还有可能永远回不来本；如果用现在最新的财务分析 ， 0.5-1亿就能收获到1个吾悦广场 ， 以后每年能盈利好几千万的现金流 。 另外还有人看到财报的数据 ， 直接就认为吾悦广场投入7亿 ， 每年只能盈利0.2-0.5亿 ， 利润连6.7%的财务费用都支付不起 ， 是垃圾无效资产 。


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