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东莞小区业委会形同虚设？专业人士：需健全机制，发挥业主自治！

物业管理就是一个浓缩的社会管理 ， 物业管理区域内的日常活动中 ， 往往涉及治安、刑事、消防、安全生产、价格、违章建设、环境卫生、垃圾分类、邻里纠纷等行为 ， 分别属于公安机关、消防救援机构、应急、发改、市场监督、城市管理、司法等行政机构的法定职能 。
【东莞小区业委会形同虚设？专业人士：需健全机制，发挥业主自治！】而目前物业管理条例等法律法规对物业服务企业和业主委员会等实施行政处罚的法条几乎空白 ， 再加上物业服务行业门槛低 ， 物业服务行业从业人员待遇低和人员流动性又大 ， 业主委员会普遍起不到正面的作用 。 这些在一定程度上 ， 都严重制约了物业服务行业的发展和物业服务品质水平的提升 。
业委会未能正确履职发挥作用
采访人员了解到 ， 原本作为业主大会执行机构的业主委员会 ， 现实中大多数是本末倒置 。 相当多的业主委员会是出于谋取私利 ， 获取不法利益为目的 。 从而导致不良的业主委员会引发的重大物业矛盾纠纷和恶意诉讼案件呈急剧上升的趋势 ， 给业主带来恶劣的影响 ， 给物业小区带来了很多不稳定 ， 也让不少业主很反感成立业主委员会 。
对于大部分业主反映的“物业服务收费及财务公示不到位”问题 ， 根据《广东省物业管理条例》第五十二条 ， 业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对有关服务收费有争议的 ， 可以向物业所在地价格行政主管部门申请协调处理 。 另外 ， 根据《广东省物业管理条例》第四十九条 ， 物业服务收费实行酬金制的 ， 物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算 ， 并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况 。 而业主委员会则可以聘请专业机构对物业服务资金的收支情况进行审计 。
针对上述情况 ， 有业内人士建议 ， 公安经侦、检察机关等政法部门应加大对业主委员会贪污 ， 业主共有经费 ， 业主委员会与物业服务企业之间利益输送、操纵更换物业服务企业等违法犯罪行为获取不法利益的侦办打击力度 。 同时 ， 完善物业管理方面的法律法规 ， 加大对业主委员会违法犯罪的法律责任追究 。 另外 ， 物业小区管理是一个社会治理问题 ， 政府各部门应在各自职能范围之内做好物业管理区域内的相关工作 ， 共同解决物业小区内的社会治理问题 。
物业管理法规缺乏具体操作细则
东莞首例“黑物业”案件所反映出的物业服务企业与业主之间的矛盾急需解决 。 为探究其原因 ， 东莞市第三市区人民检察院（以下简称“三区检”）组建专题调研组 ， 以涉案的广东尚佳物业有限公司在东莞18个镇街所管理的38个小区为基础 ， 调研东莞市物业行业领域 。 经过将近半年时间的调研 ， 三区检发现 ， 东莞物业服务管理目前主要存在物业管理法律法规不健全、业委会成立比例过低、物业服务收费监督不够全面等9大问题 。
三区检检察官简景辉表示 ， 结合该案件来看 ， 目前东莞物业服务企业与业主之间的矛盾 ， 比较关键的问题在于物业管理法规缺乏 ， 不够全面 ， 缺乏具体操作细则；急需解决的是要加大业委会成立的指导和协助力度 ， 提高社区自治水平；最为根本的解决方法是提高物业服务水平、转变业主观念 ， 共同建立双赢多赢的物业服务管理机制 。
据了解 ， 目前东莞市人民检察院已经就相关问题向东莞市住建局发出检察建议书 ， 提出包括建立健全物业管理工作机制、完善物业服务综合管理机制和诚信管理制度、加大业委会成立的指导和协助力度等5项建议 。 东莞市住建局已复函 。
建议 急需健全物业管理工作机制
三区检检察官简景辉是日前关注度最高的东莞首例“黑物业”案件的其中一名办案组成员 。 在案件审查起诉期间 ， 在获得三区检主要领导的批准后 ， 黑物业专门办案组组建专题调研组 ， 对涉事物业公司进行专题调研 。 调研核心包括相关职能部门对物业服务企业的监管情况、小区业委会成立情况以及相关法律法规的落实情况等 。
此外 ， 为了调研结果更加全面客观 ， 以公安机关收集的案卷材料为线索 ， 简景辉和其他办案组成员走访镇街房管所深入了解 。 “不是不想管 ， 而是没法管” 。 简景辉回忆道 ， 这是听到最多又饱含无奈的话 。 简景辉认为 ， 确实是没“法”管 ， 因为目前施行的东莞物业管理办法中 ， 确实缺少职能部门管理的操作细则 ， 特别遇到职能交叉的情况下谁牵头、谁配合 ， 如何坚持权责到位将是一个比较大的困难 。
据了解 ， 目前东莞正在施行的是从2018年8月1日落地的《东莞市物业管理办法》 ， 主要是明确了各相关部门、物业服务企业、业主委员会等各自的职责、权利等 ， 同时也规定了各镇街要建立物业管理联席会议制度、明确业主大会的多种投票方式等 。
较为亮眼的一点是该办法提出诚信管理制度 。 假设物业服务企业或人员未按规定提供物业服务 ， 存在办法内规定的严重失信行为的 ， 应当记入诚信档案失信名单；业主若恶意拖欠物业管理费 ， 按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案 。
“至于出现问题之后 ， 是哪个职能部门负责？该部门应当怎样处理？就没有明确的细则 。 ”简景辉说 ， 物业管理在一定程度上属于准公共产品 ， 其社会性功能要求发挥政府职能 ， 然而物业管理的市场化趋势同时又要求政府不能过度介入 ， 而基于当今城市社区模式的多样性和复杂性 ， 导致物业服务企业、小区业主、业委会、政府部门这几个主体之间关系错综复杂 。


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