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东莞小区业委会形同虚设？专业人士：需健全机制，发挥业主自治！( 三 )


针对以上提出的问题 ， 李刚提出了四点建议 。 一是 ， 在立法层面 ， 有关部门应根据《民法典》中有关物权编、合同编等规定的变化 ， 结合物管行业的现状 ， 修订和完善相关法律、法规及规范性文件；二是 ， 加强行业监管 ， 努力提升物管公司的服务理念及服务水平 ， 对某些公司在经营中的失范行为加强监管；三是物管公司应加强自身建设 ， 要重视企业合规及风险防控 ， 建立健全反舞弊制度 ， 有效防范由于经营和管理不善引发的纠纷和法律风险；四是小区业主应依法组建业主大会和业主委员会 。
相关政策法规实操性不强
东莞市物业管理行业协会相关负责人在接受南方都市报采访人员采访时表示 ， 东莞市物业服务行业目前面临诸多问题和困惑亟待解决 。 首先就是物业服务费与社会经济发展水平不符 ， 提升难度大造成对行业的严重影响 。 随着人工和物料成本的不断提升 ， 作为物业服务企业最主要营收来源的物业服务费普遍低廉且长期得不到提升 ， 导致行业整体服务水平停滞不前甚至严重下降 ， 费用入不敷出加上拒缴和拖欠管理费的情况比比皆是 ， 进一步影响企业的正常经营 ， 形成恶性循环 。
其次 ， 代收代缴费用问题依然对物业服务企业产生很大影响 。 目前我市部分住宅小区还是由物业服务企业实行水电费代收 ， 管网线损等依然由物业服务企业承担 ， 人力、物力的投入和不应由其承担的经济损失 ， 严重影响企业的正常经营 。 该负责人表示 ， 物业经常背黑锅 ， 长期以来 ， 大多数物业管理纠纷基于开发遗留问题（诸如房屋质量、销售时的不当承诺等）产生 ， 而物业服务企业往往成为“连带责任人” ， 成为“替罪羊” 。 从业人员也被人看不起 ， 对行业发展造成严重影响 。
同时 ， 房产开发企业对物业管理行业的影响和掣肘依然存在 。 项目规划时未充分考虑房屋交付后物业管理的实际运营成本 ， 特别是公共水电能耗方面 ， 导致物业承接后管理费入不敷出 ， 造成后期部分景观因成本问题不能正常使用 。 开发企业为满足售楼业绩目的 ， 而过多控制前期物业管理费定价标准 ， 加上少数销售人员的虚假宣传和无法兑现的承诺 ， 引起业主不满 ， 影响物业服务质量 。 还有就是建设单位（甲方）的遗留问题（特别是房屋质量问题）被转嫁到物业服务企业身上；四是对于未售出或甲方自有产权部分应缴管理服务费 ， 仍有部分仅体现在账面上或实际上从未缴纳 ， 影响物业服务企业的资金运作 。
该负责人还特别指出 ， 近年来 ， 关于业委会方面的问题对行业影响颇深 。 目前的具体现象主要包括：一是确实存在部分建设单位或物业服务企业视业委会为洪水猛兽 ， 担心业委会会炒物业公司鱿鱼 ， 触动其利益；二是近年来个别物业服务企业基于上市目的 ， 为扩大其管理面积 ， 以非法利益引诱、拉拢或怂恿存在物业纠纷的小区业主成立业委会意图替换原物业服务企业 ， 其间不乏采取一些非正常手段；三是存在别有用心业主或其他个人利用召开业主大会更换物业公司、索取物业公司好处、私分小区公共部分经营收益的情况 ， 一旦其诉求无法满足则通过拉横幅、喊口号等方式在小区开展所谓“维权”活动 ， 既影响了物业小区的和谐稳定 ， 也损害了广大业主的利益；四是近年来虽然有意成立业委会的小区不少 ， 但业主参与小区日常管理事务的整体热情普遍不高 ， 大多数业主存在“多一事不如少一事”的观念 ， 很多小区业主大会难以召开 ， 不少小区成立不了业主委员会或者业主委员会换届选举不成功 ， 小区居民自律自治意识有待加强 。
同时 ， 相关政策法规的实操性不强 ， 且有关部门或各镇街（园区）基层部门理解不一致 ， 业主和物业服务企业认识不一致 ， 导致部分行业纠纷和问题无法及时解决 。 特别是专项维修资金使用、业委会相关活动、招投标相关活动等等 。
编辑：刘辉龙


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