东莞小区业委会形同虚设？专业人士：需健全机制，发挥业主自治！( 二 )
“像对物业收费的监督 ， 应当由价格主管部门和房地产行政主管部门协调负责 。 ”简景辉补充说 ， 现在很普遍的一种现象就是 ， 无论出现什么问题 ， 业主第一时间想到的是找小区属地的房管所 ， 这种观念不能辨别对错 ， 但房管所担负的职能和权力有限 ， 难以从根源上解决问题 。
“理应是多个相关部门相互协作、各司其职、各负其责 。 ”简景辉说 ， 根据调查数据显示 ， 东莞近三年来针对物业服务的投诉较多 ， 按照相关的法律法规 ， 主管部门有权依法对物业服务企业的违法行为作出处罚 ， 且目前部分处罚权限已下放给镇街人民政府 ， 如何有效使用该处罚权督促物业服务行业的良性发展是急需有关部门思考的问题 。
“一定程度上存在处罚操作细则不明确、沟通衔接机制不畅通、行使职权主体不具体等问题 。 ”简景辉说 ， 对此 ， 市检察院向市住建局给出的建议是 ， 建立健全物业管理工作机制 ， 明确物业管理工作职责 ， 减少物业管理纠纷发生 。 值得一提的是 ， 建议具体到针对业主投诉处理不尽职的问题、针对物业管理乱收费问题、针对小区物业管理纠纷发生具体问题三种情况 。
最大限度发挥业主自治作用
东莞全市绝大多数小区未成立业委会 。 东莞市住建局提供的数据显示 ， 据不完全统计 ， 东莞市现有物业管理项目近2000个（不含非房地产物业类型） 。 其中 ， 住宅物业管理项目1200多个 。 但东莞全市物业小区已成立的业委会只有283个 ， 占全市物业管理项目仅13.7% 。
此外 ， 市检察机关通过调查协助函的形式向全市涉尚佳物业公司管理的18个镇街房管部门发函 ， 在收回复函的15个镇街中发现 ， 这些镇街区域内所有小区成立已备案的业委会仅有113个 ， 约占区域物业服务小区总数的15.4% ， 目前有效运转的业委会仅为12.7% 。
业委会的成立困难重重 。 简景辉表示 ， 检察机关办案中发现 ， 部分小区在成立业委会过程中 ， 相关职能部门协助指导配合力度不够 。 如在南城区某小区筹备成立第二届业主委员会时 ， 相关部门因指导不当导致物业服务企业与业主发生纠纷 ， 继而发生部分业主被殴打致轻伤的刑事案件 。 另外 ， 行政主管部门对已成立的业委会亦未能尽到引导和监督职责 ， 导致业委会作用发挥不明显 。
“业委会是依法成立 ， 受法律保护的 ， 能够代表广大的业主发声 ， 保障业主的合法权益 。 ”简景辉表示 ， 业委会的成立也是比较困难的 ， 主要是因为人选问题 。 “业委会是代表广大业主的利益 ， 是否全心全意无偿为小区广大业主服务是很重要的 。 ”简景辉介绍 ， 目前东莞有些小区的做法是组建党组织 ， 或者由律师等“行内人”担当 。
依据调研结果 ， 市检察院在建议书上给出的建议是 ， 要加大业委会成立的指导和协助力度 ， 最大限度发挥业主自治的作用 。 分别从业主委员会比例较少、日常指导力度不足两个方面出发 ， 鼓励、指导和协助业主之间、业主和物业服务企业之间通过《小区管理规约》《业主大会议事规则》《物业服务合同》等文件约定解决物业管理问题 。
加强物业收费引导与监管
“身边的朋友都有反馈说 ， 自从这案件出来之后 ， 自家的物业服务质量都上去了 。 ”简景辉认为 ， 此次“黑物业”案件虽然是东莞首例 ， 确实也敲醒了警钟 。 “互利共赢是物业行业内最理想的状态 。 ”在采访的过程中 ， 简景辉分享了这么一个案例 。
东莞长安花园小区是一个2003年建成的小区 ， 对待小区内诸如电梯广告等公共收益 ， 向来都是由业委会来管理 ， 所用到之处都是小区内的公共设施 ， 像小区大门、内部环岛路的翻新和修建等 。 这样一来 ， 物业、业委会、业主的关系平衡和谐 。 长安花园小区可以说是物业行业内的“模范生” 。
“终究来讲 ， 利益冲突是物业服务企业和业主之间的最根本的矛盾 。 ”简景辉说 ， 物业提供的质量服务与业主缴纳的管理费用是否匹配 ， 直接影响到物业与业主之间的关系 。 但是在这次调研当中 ， 发现物业服务收费监督不够全面 ， 物业服务企业违规收费问题频现这一问题 。
针对对物业服务收费监管力度不够、对违规收费问题监管力度不足等问题 ， 市检察院建议要探索建立对物业公司和业委会账务审计监督机制 ， 加强监督指导提升物业服务公信力 。
此外 ， 市检察院还建议要完善物业服务综合管理机制和诚信管理制度 ， 构建物业服务管理与社会综合治理体系的良性互动关系；提高物业服务水平 ， 完善物业服务行业人员的准入制度 ， 落实定期培训和服务考核机制等 ， 以净化东莞物业行业领域生态环境 。
声音 结合行业现状修订完善相关法律
对于检察机关的检察建议书 ， 广东广信君达(东莞)律师事务所 ， 东莞市律师协会刑事法律专业委员会委员李刚高度认同东莞市检察机关的这份建议书 。 这份建议书是结合“黑物业”的典型案例 ， 又通过做了大量走访工作从实践中总结出来的 ， 所提出的问题都很有针对性 ， 且具有极强的操作性 。
目前物业管理行业的主要问题体现在三个方面 ， 分别是物业相关的法律法规滞后于市场及行业发展；成熟的小区物业管理架构还未形成；部分物管企业服务理念和依法合规经营的意识低 。
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