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品质|业绩会实录|彩生活（01778）：重基础、提品质、降债务，冀一年后重回高增长轨道( 二 )


黄玮：我去了很多彩生活的项目，发现彩生活0.8-1.2元的很多项目都管得非常好，业主满意度挺高的。彩生活管理规模大，部分收购项目服务有瑕疵，这一块接下来也要进一步加强。我们在核心竞争力打造方面也是有竞争优势的，今年还是立足于把核心竞争力固本清源，塑造标杆项目，100个标杆城市的口碑能提升，品牌知名度能提升，很多上市公司可能无法做这个价格区段的项目，我们为这个价格区段做好准备，当他们做不了这个价格时，市场就会向我们招手，我对彩生活在这一块的增长非常有信心。
IT互联网方面，一方面是靠我们自己，重新打造新“北斗七星”，目前取得了非常好的成绩，提高了效率。另一方面是我们跟京东、360一起打造智慧社区，也会慢慢取得比较明显的实效成果，让业主感受到高科技服务的力量，也会给社区服务赋能。
一个企业还是要靠核心竞争力，不是靠讲故事或并购。只要我们把核心竞争力进一步塑造，真真正正落实，让业主体会到我们服务的性价比，一到两年之内能够调整到位的话，后面的竞争力就会重新起来。
问：上半年公司债务总额继续下降，财务成本有比较明显的改善，请问公司未来在整体债务结构、债务水平方面有什么计划？
陈新禹：关于债务情况，今年上半年的报表中我们的变化比较明显，整体来讲目前是主动缩减债务的策略。从2018年中期的41.7亿元，降到今年中期的22.5亿，减幅巨大，尤其是上半年融资成本下降了20%，这是比较大的比例。2020年下半年，我们还会继续降低债务规模，可能有一些新债更新，这主要是立足于债务结构的调整，把短期放得更长，抓住目前资本市场低息环境，进一步降低财务成本。
问：彩生活作为头部企业，面临很大的防控压力，也取得了很好的成绩，可否请管理层讲讲在这次疫情防控中获取的经验，以及作为行业龙头，认为这次疫情对行业发展有何启示？
潘军：这次疫情对全球来讲都是一次大危机，但是危与机是并存的，从这一点来讲，它是一个放大镜，做得好的企业会变得更好，管理有缺陷的企业，可能面临生存的挑战。
通过这次疫情，我们认为在盈利模式、商业模式更新以及产品迭代方面都会发生一次变革，让行业二次价值发现的速度加快。彩生活在这次抗疫中表现出组织系统响应能力非常快的特质，02年创立以来已有18年了，我们的组织系统对应能力基础非常牢固。一是我们的快速反应能力和执行力落地，给全国项目制定了统一标准的防疫行动方案，无论是一线城市还是县城，防疫标准都能快速落地，使得我们管理的社区没有发生群体性疫情失控状况。这些成绩业主都看在眼里，刚才也介绍了，我们公司超过75%的项目受到政府的表彰或者业主、业主委员会的表彰与认可。
通过这次疫情，大家突然发现这个行业800万从业人员对于城市治理、社区风险管控有着巨大的价值，是基层政策落地和社区治理非常有力的抓手，我们推出的政策都是加强基层社区治理。行业未来有着非常良性的发展机会，原先物业行业跟业主之间的矛盾比较多，通过这次疫情，彼此加深了认知、加深了感情，粘性会提高，而粘性提高后，未来会产生一些新的化学反应。
刚才黄玮总讲到这次防疫期间我们跟股东京东、360一起做了很多科技应用方面的尝试，比如我们跟京东合作的社区疫情智能管控平台，使得我们和业主的信息互动有了极大的提升。比如社区智能无人车落地彩生活社区，我们在武汉使用之后，使得疫情防控手段进一步提升，也满足业主日常生活的需求，在社区封闭的情况下，蔬菜供应、肉蛋奶的补充都需要物业解决，我们通过科技大大提高了工作效率。我们未来逐渐跟360合作的分布式门禁系统、人脸识别技术落地，在质量和效率方面，优于传统保安系统，对于社区治理和人员队伍也有很大提升。未来社区应用场景中会有更多先进技术落地，管理模型将会更科技化、更智能化，以提升业主的满意度。
总体来说，这次疫情是机大于危，对于行业来说，找到了更好的跟业主互动的模式，为行业未来进一步提升价值找到了落地点。
问：最近两年有很多物管公司上市，还有很多在排队等候上市，彩生活作为第一家上市的物管公司，如何看待行业的这个现象？是否感觉有压力？彩生活如何看待其他公司目前估值比较高的情况？
潘军：彩生活2014年6月30日上市时我就谈到过，从当时来说，未来5-10年，中国可能会出现100家物业上市公司。一个很简单的推理模型，大家会看到物业的价值，中国有房地产百强，大家都会推自己的物业上市。从目前情况来看，已经被我言中了，上周末看到一组数据，目前香港和A股上市的物业公司超过30家，总市值已超过4000亿。我认为再有3-5年，这个行业上市公司的数量一定会突破100家，目前排队的还有十几家，也就是到今年底可能有50家上市公司，现在还有一些大公司没有动作，比如万科物业。这种现象表明了行业的价值，最近大家又看到一个新的上市公司，叫贝壳，贝壳上市第一天估值就突破400亿美元。
最近我看到一些资本市场的评论，这次疫情之后，有一句话很经典“所有传统行业都值得被新模式和互联网重塑一次”，这可能是未来最重要的趋势。所以再看彩生活时，我们是有信心的，正如黄玮总所说，首先是我们的核心竞争力是有差异化的，有低价蓝海方面的支撑能力。其次是我们跟互联网的结合能力，去年开始发生了一次重大变化，不再是完全依赖自身的团队，而是学会跟优秀者合作，平台的价值就在于整合，贝壳为什么会有这么高估值？最重要的一点是上面跑的平台有200多家，它是平台的价值。三是我们是一家完全市场化运营的公司，未来五年会把这个市场全部碎片化，就像现在的房地产市场一样，房地产16万亿，碧桂园的销售额占整体行业也就是5%，但贝壳的比重要高得多，为什么他会有这么高估值？因为他具备行业的整合能力。先不看眼前，眼前是碎片化竞争，还和母公司支持相关，刚才黄玮总也讲到了，花样年给予彩生活的住宅面积支持每年是百万级的，碧桂园是五千万级的，相差近十倍。从这个逻辑来讲，现在看规模、看资源的免费性，大地产商附属的企业短期内会有优势，但物管行业是市场化的服务行业，从根本上来讲，这个行业的本质不是高毛利的，而是高附加值的。按照这样的方向，对市场化发育的企业来讲，未来可期。我理解现在的估值，但我认为大家更要看彩生活的未来。至于资本市场对行业的看法，我是很骄傲的，我们从事的是一个非常好的行业。


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