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李立律师|聊民法典27：不动产登记的“变更登记”，不是动宾短语，是偏正短语

李立律师|聊民法典27：不动产登记的“变更登记”，不是动宾短语，是偏正短语

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合伙指南| 作者：李立律师
这是李立律师博客和合伙指南**号第424篇文字
聊民法典27：不动产登记的“变更登记” ， 不是动宾短语 ， 是偏正短语
第二百二十条　权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的 ， 可以申请更正登记 。 不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的 ， 登记机构应当予以更正 。
更正登记 ， 按中文语法 ， 不要理解为是“动宾短语” ， 而应当理解为是一个“偏正短语” ， 是“更正的登记”
更正登记 ， 不是一个动作的描述 ， 而是一个登种类的描述 。 更正的内容以及表明经过更正的信息 ， 被记载于不动产登记簿上 ， 这种登记事项被称为更正登记 。
不动产登记的种类主要有：不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等 。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的 ， 利害关系人可以申请异议登记 。 登记机构予以异议登记 ， 申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的 ， 异议登记失效 。 异议登记不当 ， 造成权利人损害的 ， 权利人可以向申请人请求损害赔偿 。
异议登记 。
异议登记是一种临时性的登记 ， 它会临时性地给不动产物权带来一种不稳定的状态 ， 因此法律同时规定了申请人提起诉讼的时限 。
异议登记失效 ， 仅仅是异议登记失效 ， 并不产生其他法律效果 。 当事人仍然可以通过民事诉讼方式去解决物权归属等争议 。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)在其中第三条规定 ， 异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后 ， 当事人提起民事诉讼 ， 请求确认物权归属的 ， 应当依法受理 。 异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理 。
虽然明年1月1日起民法典开始实施后 ， 包括物权法在内的多部法律会失效 ， 但是这些法律的司法解释 ， 只要是和新的《民法典》内容不冲突的 ， 应当是在继续在司法实践中使用的 。 另外 ， 最高人民法院也在重新整理所有的司法解释 ， 到明年年中左右会完成整理工作 ， 相信原先这些司法解释在实质上仍然是继续保留的 。
第二百二十一条　当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议 ， 为保障将来实现物权 ， 按照约定可以向登记机构申请预告登记 。 预告登记后 ， 未经预告登记的权利人同意 ， 处分该不动产的 ， 不发生物权效力 。
预告登记后 ， 债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的 ， 预告登记失效 。
预告登记具有物权效力 。 进行了预告登记的请求权 ， 对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为 ， 具有对抗的效力 。
预告登记用得最多的场景就是城市房产买卖的活动中 。 预告登记 ， 最大程度地限制了开发商一房二卖的可能性 。
假如在城市房产买卖中没有预告登记这个不动产登记的话 ， 意味着买卖人在签订了房屋购买合同后 ， 仅仅具有合同上的请求权 ， 而没有物权上的保障 ， 那么 ， 在房价不断上升的情况下 ， 开发商就有利益冲动去搞一房二卖 ， 因为开发商只需要承担合同违约赔偿责任 ， 而这方面的违约赔偿的损失很可能是小于一房二卖所增长的利润的 。
另一个相对常见的预告登记 ， 是抵押预告登记 ， 通常发生在银行抵押借贷业务过程中 。
关于预告登记失效的规定 ， 对照物权法的条文 ， 《民法典》此处将物权法上的“三个月”改成了“九十日” 。 《民法典》这种将几个月改成多少日的立法变化 ， 到本条文为止已经发现了两处 ， 估计整部法律都是按这个基调进行变化的 。 月有长有短 ， 同样都是2个月 ， 很可能天数是不同的 ， 改成多少日这样的表述 ， 合理 。
预告登记失效的情形有2个 ， 一是债权消灭 ， 二是自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的 。
债权消灭 ， 根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)的规定 ， 买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除 ， 或者预告登记的权利人放弃债权的 ， 应当认定为“债权消灭” 。
什么是“能够进行不动产登记之日起” ， 这个问题目前没有明确的司法解释 ， 未来还是要看司法实践到一定量之后的总结 。 从我看到的个别案件来看 ， 法院认为一方当事人恶意阻碍办理不动产登记的 ， 不属于预告登记失效的情形 。 另外 ， 在最高人民法院的一些裁判文书中 ， 还提到了需要考察相关预告登记权利人知道或者应当知道能够进行不动产登记的时间点 。
在（2018）最高法民申5670号《兰州中海宏洋房地产开发有限公司、中国建设银行股份有限公司甘肃省分行营业部执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》中 ， 法院认为 ， 《中华人民共和国物权法》第二十条规定的“能够进行不动产登记之日”应自预告登记权利人知道或者应当知道能够进行登记时起算 。 本案《房屋初始登记核准通知书》虽系2015年8月7日作出 ， 但该通知书系由中海公司领取 ， 中海公司并没有证据证明其何时通知了石明山 ， 故不能认定石明山在2015年8月7日即知晓案涉房产能够进行登记 ， 也就不能认定至2015年11月25日案涉房产被查封时预告登记已经失效 。


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