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购法拍房遭遇长租客 ＂买卖不破租赁＂有前提

租期没到 ， 房子被法院拍卖了 ， 新业主要求租客搬迁 ， 租客却不肯搬走 ， 怎么办？日前 ， 广州法院就审结了一起类似案件 ， 租客声称 ， 此前以现金方式一次性支付了20年房租给原业主 ， 租赁合同合法有效 ， 而且法律明确规定“买卖不破租赁” ， 房屋所有权变更不应侵犯他作为租客的权利 。
买卖一定不破租赁吗？据了解 ， 明年即将实施的民法典也规定了“买卖不破租赁”规则 ， 但需要注意的是 ， 适用该规则 ， 需要满足一定的前提条件 。
文/广州日报全媒体采访人员章程 通讯员云法宣
事发：近百万元购得法拍房却难进家门
老谭因为没有依法履行生效判决确定的债务 ， 天河区法院依法将其位于白云区的房屋交付评估、拍卖 ， 并于2017年6月通过司法拍卖平台公开拍卖 。
挂牌拍卖的房产往往低于市价 ， 阿辉以96.7万元竞拍购得老谭的房屋并办理了不动产权证书 。 然而 ， 租住该房屋的莫某却不肯搬离 。 2017年10月 ， 阿辉数次上门告知莫某 ， 他已购买了该房产 ， 并已办理了不动产权证书 。 莫某却声称有租约 ， 但却从未出示租约 ， 只出示身份证 ， 并仍占用该房屋 。
购得房屋却不能入住的阿辉 ， 只好向法院提起诉讼 ， 要求莫某腾空交还房屋 ， 并参照市场租赁价格（2337.7元／月）赔偿租金损失（从2017年9月8日计算至房屋交还之日止） 。
审理：租客称仍在租期 实际租赁合同系倒签
面对控诉 ， 莫某辩称 ， 因为家庭生活需要 ， 他于2008年7月与老谭签订《租赁合同》 ， 约定租期为20年 ， 月租金为500元 ， 并以现金方式一次性支付20年租金共计12万元 。
自2008年至今 ， 他一直居住在该房屋 ， 并按月缴纳物业管理、水电、排污等费用 。 现《租赁合同》依然有效且履行期限尚未届满 ， 故根据法律规定 ， 房屋产权的变更不应侵犯变更之前签订合同的承租人的合法权益 。
面对莫某出示的《租赁合同》 ， 阿辉当庭提出申请鉴定合同的形成时间 。 经过反复询问 ， 莫某承认他自2002年起一直居住在该房屋内 ， 他和原业主当时没有签订合同 ， 《租赁合同》是在2012年倒签的 。
在倒签的合同中 ， 对一次性支付20年租金的问题并未清楚写明 ， 反而约定的是“租金从2008年8月1日开始计起 ， 第一次租金于合同签订时缴交 ， 然后每年租金采取先缴后使用的形式” 。
判决：不存在真实租赁合同 限期搬离并支付使用费
白云区法院经审理认为 ， 根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条的规定 ， 房屋已核发不动产权证书 ， 登记权属人是阿辉 ， 故阿辉的合法权益依法受法律保护 。
经查 ， 莫某出具的《租赁合同》系补签的租赁合同 ， 且合同中未清楚表述一次性支付20年租金 ， 反而约定第一次租金于合同签订时缴交 ， 后每年租金采取先缴后使用的形式 。
鉴于莫某未能提供证据证实已按租赁合同约定支付租金 ， 故不能证实莫某与老谭之间存在真实的租赁合同关系 。 阿辉要求莫某搬离房屋 ， 将房屋腾空还给阿辉 ， 并支付房屋使用费的诉讼请求合理合法 ， 予以支持 。
最终 ， 法院判决莫某搬离并将房屋腾空后还给阿辉 ， 向阿辉支付自2017年10月19日起至实际迁出之日的房屋使用费 。
一审宣判后 ， 莫某不服判决 ， 提起上诉被驳回 。
民法典课堂：“买卖不破租赁”需满足一定条件
受访法官指出 ， 《中华人民共和国合同法》第二百二十九条确立了不动产上的“买卖不破租赁”规则 ， 目的在于保护既有承租人对租赁物的占有、使用和收益状态 ， 避免因物权变更导致租赁关系的不稳定 。 同时 ， 即将于2021年1月1日实施的民法典在第三编合同编中第十四章租赁合同中亦规定了“买卖不破租赁”规则 ， 即依据第七百二十五条规定 ， 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的 ， 不影响租赁合同的效力 。
但须注意的是 ， 适用“买卖不破租赁”规则应当满足以下条件：
●租赁合同成立并已生效；
●租赁物已经交付承租人 ， 被承租人实际占有；
●租赁物的所有权变动发生在租赁期间；
●出租人或者租赁物的所有人将租赁物所有权给了第三人 。
具备上述条件后 ， 即使租赁物的买受人不知道该租赁合同的存在 ， 租赁关系仍能够对抗买受人 ， 租赁关系对买受人具有拘束力 。
但在本案中 ， 承租人与原所有权人的租赁合同为倒签 ， 且一次性支付20年租金的说法与倒签合同所约定条款不一致 ， 租赁合同关系并非真实有效 ， 故不能适用“买卖不破租赁”规则 。


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