服务业|千万小心！比一线楼市的神话破灭更严重！ 他们来了……( 二 )
近十年来 ， 广州、深圳成为吸纳人口的重要地区 ， 常住人口增量均超过400万 。
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21世纪经济研究院研究员认为 ， 从粤港澳大湾区三次产业吸纳人口数量来看 ， 第二产业不如第三产业 ， 但是加工和制造业是一个城市能否持续稳定发展的关键产业 。
从十二五初期开始 ， 深圳基本每年都能吸收个400万人 ， 除去二产吸收的巨量劳动力 ， 三产也在不断吸收人 ， 预期是十二五末期三产占比愈发高涨之后 ， 服务类行业对于吸收中高端人才是很有帮助的 ， 毕竟之前二产劳动密集型产业多 ， 能够吸收的很多是外省打工的人员 。
因此以前外来务工人员 ， 由于收入并不亮眼 ， 房价抬也抬不上去 ， 供需还未失衡 。
等服务业上来了 ， 引进了各种什么所谓中高端服务人员 ， 什么外企之类的 ， 房价一下子有了发展的空间 ， 供需开始出现失衡 。
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而这些服务类的产业直接带动各类产业链 ， 比如来个房企 ， 为了给自己售楼处的员工有地方住可能会直接买个酒店之类的 ， 之前老家有过这种操作 ， 国企旧办公楼卖给私人老板 ， 改造成酒店 ， 就是给自己的员工住宿用的 。
能买得起房且承担更高房价的人群变多 ， 深圳的房价就刹不住车了 ， 再加上一线城市供地是非常克制的 ， 因此房价能够居高不下甚至还能疯涨 。
到了2019年 ， 深圳的三产占比进一步增加 。
十三五规划中 ， 深圳依旧在提推动经济发展动力由传统产业主导向创新产业主导、由工业主导向服务业主导的重大转变 。
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数据来源：深圳统计局
2019年全年全市居民人均可支配收入62522.40元 ， 比上年增长8.7% ， 2011年时是36505.04元 。
人均可支配收入的增长 ， 同样也带动着房价上涨 ， 根据安居客数据 ， 2011年深圳二手房峰值达到1.9万/平 ， 而现在现在这个价格已经变为7万/平以上 ， 翻了将近4倍 ， 与人均可支配收入的增长 ， 并不匹配 。
苏州现在怎么样？
前阵子深圳房价涨的厉害 ， 其实苏州也一样 ， 只是没深圳这么显眼 。
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苏州和深圳有着很相似的发展历程 ， 只是现在还没进入到深圳这个把工业朝服务业转移的进度上 。
2019年苏州三产中二产和三产分别占比47.5%和51.5% ， 从比例上看对三产的依赖度还是远远小过深圳的 ， 11年的时候是55.6%和42.7% 。
可以看出这8年里面苏州的产业结构调整速度非常之快 ， 在加速引入外资和服务业之后 ， 房价也跟着涨了起来 ， 根据诸葛找房二手房数据 ， 现在苏州二手房均价已经达到几乎3万一平 ， 虽然比起过了7万的深圳还有很大差距 ， 但是看得出来已经在一个路子上了 。
苏州常住人口流入的少 ， 除去江苏本身省内各市人口流动已足够发展外 ， 可能也是三产还不够发达 ， 因此对人口吸引有限 ， 没有新来的人口和配套就业 ， 房价也没有再进一步上升 。
但是苏州扶正服务业的想法很明显 ， 因此虽然最后也许房价不至于和深圳上海这样 ， 毕竟本身城市体量要小很多 ， 再加上供多余求 ， 但是和深圳走出一条非常相似的房价走势应该是可以预见的 。
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重庆 ， “侥幸”超过广州 。
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