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城市|杭州、深圳、南京…楼市竞相复苏？谁在制造紧张气氛？( 四 )


城市|杭州、深圳、南京…楼市竞相复苏？谁在制造紧张气氛？
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这一趋势 ， 短期内还将持续 。 因为 ， 不仅住宅的租金在下跌 ， 商铺、写字楼的租金也同样在下跌 ， 而后者是经济的晴雨表 。
中国指数研究院的数据显示：
2020 年二季度 ， 一线城市中 ， 仅有13.9%的商圈写字楼租金环比上涨 ， 86.1%的商圈写字楼租金环比下跌；租金环比上涨的商业街占11.5% ， 租金环比下跌的商业街占 80.8% ， 7.7%的商业街租金与上期持平 。
二线城市中 ， 6.8%的商圈写字楼租金环比上涨 ， 88.6%的商圈写字楼租金环比下跌 ， 4.5%的商圈写字楼租金与上期持平；租金环比上涨的商业街占12.5% ， 租金环比下跌的商业街占85.0% ， 2.5%的商业街租金与上期持平 。
与买房是投资行为不同 ， 租房是消费 。 如果说在热点城市买房是有钱人的行为 ， 那么租房则是所有人的事情 。 消费需要有收入的支撑 ， 是由一个城市的收入水平决定的 ， 跟经济的发展和收入的增长紧密挂钩 。 写字楼和商业街租金下跌 ， 说明经济的恢复、大众收入的恢复 ， 还需要时间 ， 在此之前 ， 租金不可能上涨 。
从发达国家近40年的经验看 ， 房价与房租的背离可能蕴含着较大的金融风险 。 典型的例子有 ， 美国次贷危机之前 ， 发生过房价和房租的背离；上个世纪90年代日本房地产泡沫破裂前 ， 房价和房租同样严重背离 。
目前 ， 我国整体房价增速仍处于合理区间 。 事实上 ， 我国商品房从1987年的平均408元/平方米 ， 涨到2019年的平均9310元/平方米 ， 32年间 ， 增长22.81倍 ， 年复合增速为10.27%；期间 ， GDP（现值）从1.21746万亿元增长至99.0865万亿元 ， 增长81.39倍 ， 年复合增速为14.74% 。 也就是说 ， 商品房均价的年复合增速是低于经济增速的 。
这期间 ， 部分城市的有钱人很多 ， 但房价大幅上涨背离了经济基本面 ， 最后仍然是一地鸡毛 ， 最典型的就是鄂尔多斯 。
再比如海南 ， 上个世纪90年代房价一飞冲天 ， 海口、三亚的房价一度比肩北上广深 。 1993年海南房地产泡沫破裂 ， 部分烂尾楼变成养猪场 ， 对整个海南经济造成深远的打击 。
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上涨过快 ， 如何保证市场平稳？
面对不断跳涨的房价 ， 身处这些城市的人们焦虑 ， 其他城市的人们也慌张——这股上涨的势头会不会蔓延到我们这里来？下半年楼市会怎么走？
过热必有调控 ， 这是楼市铁律 。
2020年上半年刚结束 ， 新一轮楼市调控就从天而降 。 无论是二线城市的杭州、东莞 ， 三、四线的环京 ， 还是刚刚成为自贸港的海南 ， 无一例外 。
自2016年9月30日北京调控以来 ， 每年各地调控的次数总和 ， 少则一两百次 ， 多则三五百次 ， 去年达到创历史纪录的620次（数据来自中原地产 ， 2018年调控总次数为450次） ， 各种史上最严政策 ， 抑制了热点城市房价的过快上涨 。
但是 ， 部分城市漏洞依然存在 。 比如 ， 深圳2018年7月30日之后成交的房子限售3年 ， 看起来很严厉 ， 但由于限售期内房子依然可以通过抵押套出资金 ， 使得限售政策效果大打折扣 。
4月份 ， 深圳住建局表示过将对二手房市场进行为期3个月的整治行动 。 要求各中介平台对价格虚高房源进行下架处理；7月2日 ， 杭州、东莞出台文件治理“万人摇”和开盘价……这些政策基本没有杀伤力 ， 根本谈不上收紧 。 因此 ， 稳定了一个月左右 ， 市场又狂热起来 。
禁止高价挂盘 ， 仅仅只是规范 ， 根本谈不上打压 。 事实上 ， 仍然有业主不断拉升挂牌价 。 如果业主要挂盘 ， 又有人愿意买 ， 中介为何不挂？只不过高价房源不在外网展示 ， 中介内网依然可以展示 。 一旦该房成交 ， 负责维护房源的中介就可以分走1/3的佣金 ， 公司也有了业绩 。


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