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城市|杭州、深圳、南京…楼市竞相复苏？谁在制造紧张气氛？( 三 )


一些此前开厂办公司做事业的小企业主 ， 生意不好做了 ， 干脆将工厂卖了 ， 所获资金投入到楼市；即便不想卖厂 ， 也可以通过经营贷获取低息资金 ， 投资楼市 。
新冠肺炎疫情 ， 使得1、2月份正常的社会和经济活动停止 ， 原本的买房需求被抑制 。 3月 ， 各地逐步复工复产 ， 此前被抑制的需求突然释放 ， 叠加宽松的货币政策 ， 各地政府的抢人大战和祭出的购房优惠 ， 刚需、刚改和投资、投机混合在一起 ， 对典型城市的上涨推波助澜 。
其实 ， 如果将时间稍微拉长一点看的话 ， 市场的成交并没有那么火热 。
以深圳为例 ， 上半年二手房成交44000套 ， 比去年上半年上升41%；但与去年下半年45989套的成交相比 ， 则环比下降了4.3% 。 一手新房成交16727套 ， 比去年上半年下降5.4%；与去年下半年的20203套相比 ， 环比下降17.2% 。
换句话说 ， 这些只是被抑制需求的正常释放 。 但是 ， 就像地底下的岩浆 ， 突然集中喷发 ， 加上部分无良中介摇旗呐喊 ， 将整个市场都搅得人心惶惶 。
一、二手房价格倒挂 ， 资本的逐利 ， 不可避免地导致被打击的“喝茶费”依然暗流涌动 。 那些常年浸淫于市场的投资客 ， 了解的套路、拥有的门路和寻租的通道都秒杀刚需客 。 真正的刚需客 ， 只能是来陪跑的 。 这就出现了二手房市场或者需求外溢 ， 或者带动周边城市房价的上涨 。
快速回暖的行情 ， 也助长了业主的看涨心态 。 特别是深圳 ， 不少楼盘业主联合起来“统一”小区挂牌价格 ， 甚至提出“中介带客户看房一次要交1000块费用” 。 一位预算6000万元的外地购房客 ， 感觉自己既卑微又屈辱 。
这种行为让部分中介都有点看不下去了：“真正制造紧张气氛的是业主 ， 抬高房价的是业主 ， 业主的挂盘价都想在上一套成交价的基础上加50万-100万 ， 如果这样击鼓传花下去会涨到崩盘！”
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继续上涨 ， 会带来什么？
作为国民经济的支柱产业 ， 房地产行业的平稳健康发展 ， 对经济增长具有压舱石作用 ， 如果房价一路疯涨 ， 其负面影响会十分巨大 。
有人说 ， 房价并不由市场平均值决定 ， 而是由塔尖的人群、能支付得起对价的人来决定的 。 可是 ， 树终究不能长到天上去 。
因为 ， 房地产是财富的象征 ， 也是经济周期之母、金融危机的策源地 。 房价与经济基本面背离得太厉害 ， 是一定会出问题的 。
2020年 ， 3-5月的CPI分别是同比增长4.3%、3.3%和2.4%；同期 ， 居住CPI（居民居住消费价格指数）同比增速分别为-0.2%、-0.3%和-0.3% ， 创下有数据以来最低水平 。 即使在2008年国际金融危机期间 ， 也没出现全国居住CPI同比负增长的情况 。
国际上 ， 合理的租金收益率一般在5%-6%之间 。 2008年 ， 即便是我国高房价城市 ， 比如北上广深也是比较接近这一水平的 。 随后 ， 虽然房租也连年上涨 ， 但是房价涨得更快 ， 使得租金收益率连年下滑 。
目前 ， 我国租金收益率在2%-3%左右 ， 想要达到国际合理水平 ， 即便房价保持不变 ， 未来一段时间里房租价格也要上涨2倍左右才行 。 至于北上广深、天津、成都等热点城市的租金收益率在2015年的房价上涨之后 ， 跌破2% ， 2020年5月 ， 深圳的二手住宅租金收益率跌至1.38%！
城市|杭州、深圳、南京…楼市竞相复苏？谁在制造紧张气氛？
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（来源：中原地产）
如今 ， 房价上涨 ， 房租下跌 ， 租金收益率自然继续探底 。
房屋租赁价格指数显示 ， 今年5月 ， 一、二线城市除厦门外 ， 租金均出现下跌 。 一线城市中 ， 深圳环比下降3.15% ， 北京环比下降1.41%；二线城市中 ， 武汉、南通、沈阳、苏州、东莞的租金环比分别下降6%、4.12%、2.33%、2.27%和2.25% 。


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