房产BK|深圳715加强限购令，炒房客凉凉，房价呢？
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笔者有朋友在深圳做房地产销售 ， 和我们当时迎接北京2017年317政策一样 ， 其实提前在房中介圈子里是有一些风声的 ， 深圳也不例外 。 7月初以来 ， 他们也赶紧帮已经签署交易合同的客户紧锣密鼓地打印网签合同 ， 以应对随时可能出现的房产政策 。 伴随着最热的715深圳调控令 ， 深圳极速上涨的房价总算是刹住了车 。
把细则仔仔细细研究可一遍不难发现 ， 这一波深圳限制政策 ， 走的完全是北京的老路子嘛！
主要从5个进行调控：
第一 ， 购房资格方面 ， 要求本市落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保 。
不知道大家注意到没 ， 早在2020年3月份深圳开始的人才落户计划 ， 说实话门槛非常低 ， 35周岁以内的大专学历 ， 交满6个月社保可以直接落户 。 作为一名刚刚落户天津的本科生 ， 对比在历时3个月各种递资料转档案后终于落户天津成功 ， 我感觉受到了莫大的侮辱 ， 好歹深圳也算是一线城市 ， 这落户不要太简单 。
据悉 ， 深圳常住人口有2000万 ， 而2019年深圳的净增人口达到了41.22万 ， 而人才引进的人口数量预计在28万左右！28万什么概念！一个萝卜一个坑 ， 人才来了就会考虑居住 ， 考虑买房 ， 所以每个城市放开人才落户后短期内必然会出现房价的攀升 。
深圳作为成熟的一线城市 ， 土地基本上已经被占用 ， 能用来新建居住房屋的地方不够 ， 库存不足 ， 供小于求 ， 市场规律下也必然涨价 。 而限购为何在人才引进后的4个月之后才出台 ， 笔者真真有个大大的问号
夫妻两个把房产过户到一个人名下 ， 离异后 ， 无房一方腾出指标买房 ， 买完再复婚 。 然后再更名 ， 再离异 ， 再买房 ， 再复婚 ， 如此循环 ， 只要有实力 ， 买多少套都行 。 \"\"0:\\\"%23333333\\\"|27:\\\"14\\\"|31:3\"
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[20\"这个明面上没人会说 ， 却是买房圈子里近乎人人皆知的潜规则 。 这种暗箱操作 ， 严重的钻了政策漏洞 ， 故而长久以来炒房状况很难遏制 ， 似乎总是“上有政策 ， 下有对策” 。 更可气的是 ， 经济实力越强 ， 可能胆子越大 ， 越敢这样做 ， 更是催生了一波帮忙找单身本地人办理假结婚假离婚的介绍机构 。 这下好了 ， 至少在一定程度上加大了假结婚假离婚的难度 ， 希望能够扼杀掉一部分投机倒把的购房人 。 \"\"0:\\\"%23333333\\\"|27:\\\"14\\\"|31:3\"
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第二 ， 夫妻离异后三年内买房按照离异前套数计算 。 这个好理解 ， 自然是为了避免假离婚假结婚买房 。 之前我曾见客户操作过 ， 在限购令下想要拥有更多的购房指标 ， 或者找一个当地户口的结婚 ， 买完房后再离婚 。 或者 ， 夫妻两个把房产过户到一个人名下 ， 离异后 ， 无房一方腾出指标买房 ， 买完再复婚 。 然后再更名 ， 再离异 ， 再买房 ， 再复婚 ， 如此循环 ， 只要有实力 ， 买多少套都行 。
这个明面上没人会说 ， 却是买房圈子里近乎人人皆知的潜规则 。 这种暗箱操作 ， 严重的钻了政策漏洞 ， 故而长久以来炒房状况很难遏制 ， 似乎总是“上有政策 ， 下有对策” 。 更可气的是 ， 经济实力越强 ， 可能胆子越大 ， 越敢这样做 ， 更是催生了一波帮忙找单身本地人办理假结婚假离婚的介绍机构 。 这下好了 ， 至少在一定程度上加大了假结婚假离婚的难度 ， 希望能够扼杀掉一部分投机倒把的购房人 。
第三 ， 是关于贷款成数的变化 ， 规定如下：
1. 无房无贷最低30%首付；2.无房有贷 ， 购买普通住宅最低50%首付 ， 非普通住宅最低60%首付；3.有房有贷 ， 购买普通住宅最低70%首付 ， 非普通住宅最低80%首付 。 差别化贷款政策 ， 第一类是刚需客户 ， 没有买过房 ， 没有用过贷款 ， 第二类是已经用过贷款 ， 一般见于置换客户较多 ， 首付比第一类已经高了20%-30% ， 一套300万的房子 ， 首付多出来了60-90万 。 这就是我为什么建议您第一次贷款买房一定要慎重 ， 在自身力所能及范围内应多贷 ， 同样首付情况下可以选择标的额大一些的房子 ， 争取一次到位 ， 省掉后期置换的麻烦 。 千万要注意力所能及哦 ， 首付能力够 ， 还款能力够 ， 否则就会变成我之前那篇文章里说的 ， 《房贷为什么让穷人更穷》 ， 感兴趣的小伙伴可以翻阅历史文章 。
第四 ， 一个是要提高指导价 ， 第二是转让增值税的免征从2年调整到5年 。
关于提高指导价 ， 是因为二手房交易行业里存在另一个潜规则 ， 合同是双份的 ， 一份是买卖双方按照房价签订的成交合同 ， 另一份是建委备案的网签合同 。 网签合同价是按照当地小区的指导价来计算的 ， 也是后面缴税的计税价格 。 比如房源成交价格为90平600万 ， 建委规定该小区的指导单价为3万 ， 那么网签合同价是270万 ， 按照270万乘以税率来计税 。 要调高的就是指导单价（文中的3万） ， 意味着同样的房源政策后税费要多交了 。 这个对于房价的影响要另外分析 ， 主要是政府的收入会有所增加 ， 而且固定的 ， 隔了几年 ， 随着房价的上涨 ， 指导价固定的按例都要调整 。
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