探房杜咔咔|真有4亿空置房？那为啥房价死撑不降呢？是谁在阻挡房价下跌呢？
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【探房杜咔咔|真有4亿空置房？那为啥房价死撑不降呢？是谁在阻挡房价下跌呢？】
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受“有房才有家”和“买房造富”等思想的影响 ， 过去十年 ， 国人买房投资的热情只增不减 。 叠加地方对土地财政的过度依赖 ， 以及开发商、投资炒房客疯狂炒作 ， 房地产市场也迎来前所未有的狂飙式发展 。
仅仅10年时间 ， 全国房子均价由三千多一平 ， 飙涨到近万元一平 ， 国人的购房成本大幅增加 。 5年前 ， 50万还能在二线城市全款“随便选” ， 但是现在 ， 放眼全国 ， 50万恐怕连一套像样的房子的首付款都不够 。
那么过去二十多年 ， 房价何以能做到“只涨不跌”？经济学家给出的答案是 ， 房子严重稀缺 。 “供不应求”的局面下 ， 房价只会越来越高 ， 尤其是一二线城市 ， 土地有限 ， 新房供应有限 ， 但是人口在持续增长 ， 购房需求也在逐年增加 ， 房价很难下跌 。 但实际情况真的是这样？
2020年4月份央行发布了一份城镇居民家庭财产负债状况报告 ， 城镇居民家庭住房拥有率为96% ， 有一套住房的占比为58.4% ， 两套住房的比例是31% ， 三套及其以上的比例是10.5% 。 这说明 ， 多家居民家庭已经拥有属于自己的房产 ， 甚至拥有了好几套房 ， 房地产市场已趋于饱和 。
但中国有没有4亿套空置房值得商榷 ， 因为没有任何官方数据证实 ， 但一线城市商品房空置率在20%以上 ， 二三线城市超过30%以上 ， 而个别的小县城商品房空置率超过50% ， 却是不争的事实 。 如果再把小产权房和农村闲置的房子统计进来 ， 这一定是个相当庞大的数字 。 可见 ， 现在中国的商品房已经过剩了 。
那商品房泛滥的情况下 ， 为啥房价死撑不降呢？“国宝级”房地产、经济学专家黄奇帆2019年在一场重要论坛上仅用14字就“戳破”了真相：炒高房价的主要动力就是炒地皮 。 不得不说 ， 这一次黄奇帆终于说出了实话！
黄奇帆认为过去这些年房价不断上涨 ， 其实说白了就是土地价格的不断上涨——房子的建安成本顶天了只有3000元一平 ， 一线动辄五六万一平的房价 ， 其中地价就占了60% ， 刨去管理、税费、营销等费用 ， 其实开发商最后建成卖出的利润空间也不过10% 。 房价利润的大头被谁拿走了 ， 我不说大家也都心知肚明 。
要知道 ， 各地方政府把房地产当作支柱产业 。 如果房价下跌 ， 地价也会下跌 ， 而地价下跌 ， 就会影响土地财政收入 ， 土地财政收入减少 ， 那地方政府就会发生财政赤字 ， 不仅是发行地方政府债券会受到影响 ， 而且在基建投资方面也会无钱可用 。 现在一些地方政府并不愿意看到房价下跌 ， 往往通过危棚改造、人才引进等政策 ， 来制造商品房需求 ， 从而达到迟滞商品房下跌的目的 。
所以 ， 想要控制房价还是得控制地皮的价格 。 虽然国家已经在行动了 ， 但过程必然是漫长的 ， 而且最终的结果仍然可能不会让所有人满意 ， 毕竟降地价和地方财政收入的冲突目前来说是无解的 ， 只能把希望放在未来吧 。 大家怎么认为呢？
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