大咖聊房|泰禾，翻车了！( 二 )
2015年底在深圳拿下的地王项目 ， 刚入手即陷入两难境地：
一方面 ， 深圳的限价政策规定 ， 新房销售价格不得高于周边市场价 ， 但泰禾以地王价格竞得土地 ， 加之高端项目建造成本高 ， 限价后将面临销售亏损的局面；
另一方面 ， 土地空置超过2年后需缴纳违约金或闲置费 ， 故拖延开工也会产生比较高的罚金成本 。 受调控政策影响 ， 泰禾的项目要么迟迟拿不到预售证 ， 要么被迫改为毛坯交房 。
深圳泰禾院子维权
从存货周转速度看 ， 由于泰禾的产品定位为高端住宅 ， 追求品质 ， 每个项目都要精心打磨 ， 加之限购、限贷等政策影响 ， 项目周转非常慢 。 2018年统计数据 ， 泰禾的存货周转率和资产周转率仅为14% ， 在销售30强排名垫底 。
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非标融资高企引发债务风险
疯狂的拿地、投资 ， 加之开发周期拉长 ， 存货周转和资金周转慢 ， 令泰禾的资金链越绷越紧 。 2016年至2018年 ， 泰禾集团总负债分别达到1016亿元、1813亿元和2112亿元；3年的资产负债率分别为82.4%、87.83%和86.88%；而3年对应的总收入仅为133.8亿、89.9亿和122.7亿元 。
更为恐怖的是2017年泰禾集团的净负债率达到473% ， 高居当年房企上市公司榜首 。 尽管近两年一直通过出卖项目等方式回笼资金降负债 ， 但净负债率仍然高达248.31% 。 截至2020年一季度末 ， 泰禾集团净负债率又上升到272.38% ， 在净资产规模超100亿的上市房企中排名第二 。
融资方面 ， 由于严控银行信贷流入房地产 ， 很多房企不得不转向非标融资 ， 泰禾也不例外 。 从泰禾的债务结构看 ， 其对非标融资非常依赖（主要是信托和境内债） ， 使得综合融资成本高企 。
据泰禾给深交所的回复 ， 泰禾2020年内到期的债务累计达到555.11亿元 ， 其中非银行贷款486.55亿元 ， 占比高达87.65% 。 从融资成本上看 ， 泰禾2019年披露的资本化率达10.03% ， 处于所有房企的最高水平 。 从2019年度报告来看 ， 尽管泰禾非标融资规模下降到595.86亿元 ， 但该部分融资占比仍然高达61% ， 且成本在10.65% ， 较2018年的9.17%有所上升 。
泰禾集团综合融资成本情况
面对泰禾的高负债 ， 多家机构均下调了泰禾集团评级 。 3月份穆迪已将泰禾集团评级由B3下调至Caa1 ， 展望负面；近日 ， 惠誉也因泰禾到期偿付能力存在一定流动性风险 ， 融资渠道变窄 ， 连续两次下调泰禾集团评级；东方金城也于7月3日宣布将泰禾集团信用评级由AA-下调至BB ， 近日又下调至C 。 墙倒众人推 ， 机构对泰禾集团的评级下调可谓雪上加霜 ， 让泰禾的债务展期和再融资道路举步维艰 ， 融资成本将进一步提升 。
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引入战投充满变数
从去年开始 ， 泰禾在变卖项目回笼资金的同时 ， 就已经开始寻求战略投资者 ， 但进展极为缓慢 。 今年4月份开始 ， 引入战投的消息更是接连不断 ， 中国金茂、厦门建发、厦门国贸、保利……都被一一否认 ， 最后聚焦到万科 。 这也是业界最为寄予厚望的目标 。
前一天泰禾内部人士还言之凿凿地表示“已基本确定可以落地 ， 只是商务谈判还需要时间” ， 但只隔了一天 ， 万科便宣布已经放弃接盘泰禾 。
同时 ， 为了稳定业务 ， 泰禾集团已委任财务顾问就集团资本结构（包括在岸和离岸）提供战略建议 。 财务顾问将协助公司审查和评估并制定方案计划 ， 对集团在岸和离岸债务实施适当的重组 。 受此消息影响 ， 7月15日泰禾股票报5.89元 ， 牢牢封死在跌停板 。
对于泰禾的引战失败 ， 笔者认为主要原因有几个方面：首先是行业总体形势处于下行周期 ， 开发商对未来的预期不敢过于乐观 。 其次是泰禾的盘子太大 ， 债务负担过重 ， 目前龙头企业总体负债率都比较高 ， 很难吃下这个庞然大物 。
此前路劲收购顺驰、中交收购绿城这类大宗收购案例均出现很长时间的“消化不良” 。 最后 ， 泰禾不想放弃控股权 ， 这或许是根本原因 。 去年寻找的合作伙伴仅是项目上的合作或并购 ， 例如世茂房地产的项目收购即是如此 ， 今年也不例外 。
当然 ， 尽管泰禾债务缠身 ， 但其资产质量还是非常棒的 ， 特别是泰禾近年来布局一二线城市所取得的大量优质地块和项目 ， 有些已经进入销售阶段 。 有媒体统计 ， 泰禾集团目前在京津冀、福建区域、长三角、珠三角和华中区域五大板块土地储备总建筑面积达3270.14万平方米 ， 剩余可开发建筑面积达1011万平方米 。
如此巨大的“肥肉”令人垂涎 ， 但如何消化的难题也是房企必须考虑的 。
泰禾集团在重点区域的土地储备情况
【大咖聊房|泰禾，翻车了！】截至发稿 ， 笔者咨询泰禾内部人士 ， 对方表示虽然万科放弃成为大股东 ， 但很有可能参股 。 这或许对挽救泰禾于水火也算是个好消息 。 但是只要一天没有签署协议 ， 就随时存在变数 。 泰禾的命运目前并不掌握在自己手中 。
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