大咖聊房|泰禾，翻车了！
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作者：日暮苍山 来源：大咖聊房
“做企业就像开车 ， 不能一味地踩油门、追求速度与激情 ， 也要懂得什么时候减速过弯、踩刹车 ， 安全驾驶才是老司机 。 ”这是泰禾集团董事长黄其森去年年底接受媒体采访时说的一句话 。
然而时隔半年 ， 黄其森驾驶的泰禾“战车”便宣告抛锚 ， 这句话也成为他本人以惨痛教训换来的 ， 给予房企的最真诚忠告 。
经历了2019年一年卖项目、降负债的努力 ， 泰禾并没有摆脱资金链断裂的厄运 ， 近期接连爆出债务违约 ， 并遭深交所问询 。 7月7日晚 ， 泰禾在回复深交所的《年报问询函》中透露 ， 其到期未还款金额达270.65亿元 ， 战略投资人引入仍在筹划 。
在回复中泰禾称系受地产整体环境下行、新冠肺炎疫情等叠加因素的影响 ， 公司现有项目去化率短期内有所下降 ， 销售预期存在波动 ， 同时由于公司自身债务规模庞大、融资成本高企、债务集中到期付款等问题 ， 使得公司短期流动性出现困难 。
对于泰禾的危机 ， 媒体有各种版本的解读 ， 或曰战略问题（多元化导致） ， 或曰管理问题 ， 或曰人的问题 。 笔者认为 ， 泰禾的战略方向没有错 ， 问题的关键在于战略与政策的节奏错位 。
对于引入战投问题 ， 此前媒体消息满天飞 ， 最后锁定目标为万科 ， 但后来又有消息称万科已经放弃接盘泰禾 。 笔者咨询泰禾内部人士 ， 得到的答复是“万科虽然不做大股东 ， 但可能会参股” 。
1速度与激情的游戏
如果说“性格决定命运” ， 那么泰禾的命运很大程度上打上了黄老板的性格烙印 。 作为闽系企业家 ， 黄其森有着“敢为天下先 ， 爱拼才会赢”的闯劲 。
从偏居一隅的地方房企 ， 到全国布局、销售额过千亿 ， 黄其森带领泰禾一路攻城略地 ， 所向披靡 。 2013年销售额168亿 ， 2014年230亿 ， 2015年323亿 ， 2016年超400亿 ， 2017年突破千亿 ， 2018年达到1300亿！从百亿到千亿规模 ， 泰禾只用了4年时间 。
销售业绩的突飞猛进需要源源不断的土地和项目支撑 ， 因此在各大城市土地市场 ， 泰禾成为业界眼中的“地王收割机” 。
2015年底以57亿元拿下位于深圳的全国单价地王；2016年仅前5个月就拿下多个区域地王 ， 拿地总金额高达180亿元 ， 平均溢价率更是高达107%；2017年 ， 泰禾以108亿元接手华侨城、华润置地、招商蛇口三大央企花费83.4亿联手摘得的北京丰台地王 。
2018年 ， 泰禾一改此前激进的拿地作风 ， 全年仅新增土地储备144.97万平方米 ， 但由于筹资活动现金流入由2017年的1236亿减少至2018年的915亿元 ， 流出却由2017年的751亿元增加至2018年的949亿元 ， 由此产生筹资活动现金净流出341亿元 。
在做住宅开发的同时 ， 泰禾还在商业、康养、文旅、影视、教育等多个领域不断出手 ， 多元化的摊子越铺越大 。
例如在康养领域 ， 2016年泰禾先后在海外收购ALLIANCE医疗集团 ， 在国内收购北京裕和医院 ， 在成都建设妇女儿童医院等大型三甲医院等；在文化领域 ， 设立北京泰禾影视文化发展有限公司 ， 着力打造影视文化运营平台 。
2
激进扩张遇到政策收紧
客观地说 ， 泰禾的战略选择是没有问题的 。 城市布局上 ， 坚定看好城市群、都市圈 ， 坚持一二线城市布局；产品定位上 ， 围绕“院子”系列产品线打造中高端、高品质住宅 ， 满足中产阶层改善型住宅需求 。 近乎完美的战略选择基于对未来楼市的美好预期 ， 却忽视了政策的不确定性和“黑天鹅”的突袭 。
假设没有2017年以来“史上最严厉”的调控 ， 或许泰禾的疯狂扩张还会延续；假设没有疫情“黑天鹅”的造访 ， 或许泰禾的资金链还不至于这么快出问题；假设在宏观经济不景气的情况下房地产政策能够松一把 ， 或许泰禾也会渡过这道难关 。
然而这些都只是假设 。 当激进的扩张步伐遇到全国范围的严厉调控 ， 当疫情的黑天鹅使形势进一步恶化 ， 就好像开足马力的重型卡车突遇弯道和路障 ， 即便是急踩刹车也难逃“翻车”的厄运 。
始于2017年的这一轮调控 ， 一二线城市成为“重灾区” ， 限购、限贷、限价、限售等政策覆盖全国所有热点城市 ， 政策之严厉 ， 持续时间之长史无前例 。 2015年至2017年是泰禾拿地扩张最为疯狂的时期 ， 这一阶段所拿地块溢价率都很高 ， 而且项目还没开发即遭遇政策调控 ， 从需求端的限购、限贷、限售到供给端的限价 ， 无不戳中要害 。
特别是限价政策令泰禾的高端项目进退维谷 ， 定价低了赔钱 ， 定价高了拿不到预售证 。
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