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专聊房君|楼市出现“冰山效应”，国家新规下，明年起3类房子迎“贬值潮”

专聊房君|楼市出现“冰山效应”，国家新规下，明年起3类房子迎“贬值潮”

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专聊房君|楼市出现“冰山效应”，国家新规下，明年起3类房子迎“贬值潮”

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专聊房君|楼市出现“冰山效应”，国家新规下，明年起3类房子迎“贬值潮”

“冰山效应” ， 是一个比较常用的词 ， 它可以解释很多现象 。
学过物理的朋友应该知道 ， 由于冰与水的密度关系 ， 在水中的冰只有1/10在水面上 ， 其他大部分冰均在水下面 。 其实 ， 这是由事物的本质所决定 ， 不是以人的意志为转移的 。
“冰山效应”如果用于生活中 ， 往往引申为：看到现象只是表面上的 ， 其实里面还有很多深层次的东西 ， 需要我们发掘 ， 如此 ， 才不会判断失误 ， 不至于损失辛辛苦苦创造的财富 。

7月16日 ， 国家统计局发布了1-6月份的全国房地产相关数据 ， 有这样几个：
1.施工面积转正 ， 同比增长了2.6%；
2.房地产开发投资转正 ， 同比增长了1.9% ， 而在1-5月份时 ， 这一数据是-0.3%；
3.商品房成交面积同比下降了8.4% ， 也就是说 ， 上半年已经恢复到去年同期的“9成功力”；
4.截至到6月份 ， 商品房待售面积环比5月份 ， 减少了691万平米 ， 也就是我们常说的楼市库存进一步减少 。
以上是大方面的 ， 而在公布6月份70个大中型代表城市数据中 ， 体现出来的房价数据就更为具体：
1.四大一线城市房价较5月份新房价格全部上涨 ， 幅度从0.4到0.8个百分点不等 。 注意 ， 这仅是单月上涨的数据 。
2.有61个城市的新房价格上涨 ， 只有7个城市下降 ， 意味着上涨城市数占据绝对主流 ， 而这一数据也是近一年的新高 。
一句话 ， 最具有代表性的一二三线城市房价大部分都上涨了 。 数据出来后 ， 很多专家的观点较一致：随着需求的持续释放 ， 对下半年的房地产表达了乐观看法 。 那么 ， 市场真的就这样顺风顺水的走下去吗？从研究机构统计出来的数据来看 ， 楼市里面又呈现出了另一番“景象” 。

根据南都大数据显示 ， 上半年 ， 在监测的50家房企中 ， 有20家房企的销售价格同比去年下降 ， 最高降幅达到了42% 。
据58同城、安居客出具的《6月国民安居指数报告》显示 ， 全国二手房源挂牌量进一步上涨 ， 上海增加20% ， 北京增加40% 。 而网上房地产机构数据也显示 ， 上半年最热门的杭州二手房挂牌量达到了12万套 ， 是2018年同期的3倍 。 与不断增长的二手房挂牌量相比 ， 根据诸葛找房发布的数据显示 ， 重庆超30万套二手房 ， 在90天内只成交了七千多套 。 二手房市场的“反常”表现 ， 会不会最终影响到新房市场已是不少研究人士关注的重点 。
与一些城市“万人摇号”不同的是 ， 住房空置率则不断上升 。 早在2017年 ， 中国家庭金融研究中心出发布的一份报告显示 ， 一线城市住房空置率为16.8% ， 二、三线城市空置率分别为22.2%和21.8% ， 住宅总体空置率达到了26.6% 。 经过这3年发展 ， 随着城市化率放缓 ， 空置房源大概率进一步增长 。
此外 ， 房价收入比不断走高 ， 与房租走低形成强烈反差 。 根据社科院发布的报告显示 ， 2018年房价收入比为9.3 ， 而同期的美国旧金山房价收入比为8.4 。 按理说 ， 每到6-7月份 ， 都是租房旺季 ， 但今年房租不增反降 ， 即使在宽松的货币政策下 ， 房屋出租率和租金仍继续下降 。 社科院发布的租赁数据也显示 ， 在5月份 ， 全国22个核心城市 ， 除厦门外 ， 其他21个城市房租均出现下降 。
【专聊房君|楼市出现“冰山效应”，国家新规下，明年起3类房子迎“贬值潮”】这样的情形 ， 不由得迎来高盛公司的高呼 ， 中国2019年住房总值达到了52万亿美元 ， 约合364万亿元人民币 ， 是他们的两倍 ， 说没泡沫 ， 他们是不信的 。
种种迹象表明 ， 我们不能被房价或楼市的数据上涨所迷惑 ， 其实 ， 楼市的“冰山效应”还体现在分化上 。 即使在一些“热销”城市的背后 ， 仍旧有不少楼盘去化不尽如人意 。
根据克尔瑞地产研究统计的一项数据显示 ， 到2020年5月末 ， 百城商品房库存同比增加了12% ， 达到5.68亿平米 。 而新增的库存大多就位于地段不好的城市远郊地段 ， 一个楼盘去化1-3成也不少见 ， 甚至有的只有几套的成交 ， 原因很现实 ， 投资客不会去 ， 地缘客户又少 。

在国家新规下 ， 明年起3类房子迎“贬值潮”
实际上 ， 随着房地产“黄金期”过去 ， 无论是开发商 ， 还是购房者 ， 在这个市场中赚钱都变得不那么容易 ， 弄得不好还“偷鸡不成蚀把米” ，， 而在懂行人看来 ， 这3类房子更是不建议碰 。
1.小产权房
小产权房一直是一个热议话题 ， 也属于历史遗留问题 。 在统计房价或者房屋存量数据时 ， 大多都没有将小产权房纳入其中 ， 因为没有一个确切数据 ， 也不好做量化评估 。 但从媒体的报道来看 ， 小产权房基本占据所有住房的30%左右 ， 像深圳这样的城市更是达到50%以上 。 小产权房由于没有土地出让金成本 ， 其私下交易的价格一般也只有商品房价格的4-5成左右 ， 由于价格低廉 ， 受到一部分刚需或者投资客喜欢 。


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