微观楼市|史上最严“深八条”：保护刚需，为时晚矣？
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“深八条”终于还是来了 ， 堪称史上最严 。
对深圳人来说 ， 这种力度的调控的确不多见 ， 跟购房者或房东密切相关的有下面这么几条：
1、强化限购 ， 落户满3年且社保满3年才能买房 ， 非深户要交够5年社保 。
2、封堵离婚炒房 ， 离婚3年内 ， 住房套数的以离婚前的家庭住房总套数计算 。
3、提高首付 ， 无房无贷款记录的 ， 首付3成；无房有贷款记录的 ， 买普宅首付5成 ， 买非普宅首付6成；家庭有1套房 ， 买普宅首付7成 ， 非普宅首付8成 。
4、增值税免征门槛从2年提高至5年 。
5、豪宅税起价为750万 。
6、热点楼盘要优先满足无房家庭 ， 销售方案要优先考虑个税或社保年限长的购房者 ， 且销售方案需要报备 。
一、炒房客会作何选择？
2020年上半年 ， 深圳楼市 ， 炒房客占比超过30% ， 这个比例的确很高 ， 调控有必要 。
如果说精准打击打算进场的炒房客 ， 那么可以说 ， 这一波调控算是成功的 。
炒房客主要依赖三招 ， 一是资格 ， 二是杠杆资金 ， 三是快速套现 。
对于打算进场且尚未进场的外地炒房客来说 ， 这个政策有点效果 ， 无论是交社保 ， 落户 ， 还是结婚买房 ， 获得房票的难度的确明显增加了 。
对于已经获得房票的炒房客来说 ， 新的问题是首付门槛提高 ， 这一点影响倒不是太大 ， 只有改善买非普宅首付从70%提高至80% ， 其他几种情况的首付比例并未调整 ， 如果从30%提高至50% ， 那影响比较大 ， 但对于改善房来说 ， 价格直逼1000万以上 ， 70%到80%其实对于买得起的人来说 ， 影响比较小 。 问题其实在于买了之后房价是否能覆盖增加的投入 ， 短期来看 ， 不说房价下跌了 ， 只要房价横盘 ， 对赚差价的炒房客来说 ， 都是致命的 ， 所以这部分炒房客也会趋于观望 。
而对于已经买房的炒房客而言 ， 眼下最重要的问题是继续持有还是割肉离场（交增值税并给房价打折） 。
有相当部分的炒房客其实对深圳楼市非常不了解 ， 甚至对楼市都不太了解 ， 在各类社群中被一波洗脑 ， 资格是做出来的 ， 首付是高成本借出来的 ， 各类过桥资金频繁使用 ， 杠杆非常高 。 这类人可能率先出局 。
但我觉得大部分有实力的炒房客未必会割肉离场 ， 参考北京上一波调控 ， 虽然看上去房价跌了10%-20% ， 但别忘了成交量实际上是大幅下滑的 ， 且核心区的房价几乎没什么明显波动 ， 以郊区盘调价为主 ， 大家仍倾向于蛰伏待机 。 深圳这一波炒房也是 ， 集中在西部的南山、福田、宝安等 ， 这里发展本就比东部更好 ， 没有理由割肉离场 。
就效果而言 ， 这波操作最核心的指向也是遏制炒房客参与市场交易 ， 这一点是没有问题的 ， 但不太可能让他们吐出涨幅 。
对于深圳楼市来说 ， 炒房客可能比谁都明白 ， 卖方市场的格局从未改变 ， 未来也不大可能改变 。 造成这种情况的主要原因还是深圳供应跟不上 ， 深圳想了很多办法 ， 但盘子就这么大 ， 城市要发展 ， 不可能都用来盖房子 。
所以 ， 深圳可交易二手房虽然约只有北京的20% ， 但深圳二手房成交量却是北京的50% ，
所以只有在深圳 ， 大家敢于大规模炒二手房 ， 今年上半年西部部分区域房价在半年内拉涨50% ， 北京上海都没有出现过这种情况 。
换句话说 ， 二手房是很多刚需客唯一的选择 ， 已经买房的炒房客到底是想方设法挺一挺 ， 还是降价卖房？
二、保护刚需 ， 为时晚矣？
这次干预 ， 对新房其实影响很小 。 新房的价格 ， 本身就相对稳定 ， 且一直有指导 。
如果你打算买新房的刚需客 ， 唯一的利好是 ， 无房无贷款有房票的人优先 ， 另外购房资格收紧后 ， 符合资格的购房者也会少一点 ， 摇号几率大了那么一点 。
开发商未来做销售方案 ， 都要优先考虑你们 ， 方案一旦确定就得送交住建局报备 ， 这种操作还是第一次听说 。
如果你打算买二手房 ， 未来会有几种情况可能需要注意 。
一是少量的笋盘的确可能会出现 ， 笋盘虽然总价低 ， 但一般要求资金到位非常快 ， 一般的刚需也啃不动 。 从我的经验来看 ， 笋盘价格低的背后 ， 往往也伴随着一些纠纷或债务 ， 的确能买 ， 也需要仔细查验 ， 并请专业人士做避险处理 。
二是要评估税费 ， 毕竟现在增值税和豪宅税都做了调整 。 深圳相当多的房子都是满2年就卖 ， 挂出来的房子 ， 要交增值税的一下子多了不少 ， 价格看上去还合适 ， 但税费谁承担是个问题 ， 这可是5个点 ， 1000万就是50万 ， 豪宅税也是同理 。
关于税费的博弈 ， 刚需可能也会互相竞争少量的免税房 ， 剩下的有税房 ， 不太好谈 。
如果说深圳这一波调控细则上堪称史上最严 ， 但在节奏上却依然是“为时已晚” ， 毕竟房价已经涨上去了 。 成交量可以迅速压下去 ， 但价格却很难出现实质性下跌 ， 历次调控 ， 无不如此 。
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