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中国房地产报|悲喜绿地：4个涨停难以掩饰失意的5年( 二 )


投资者的描述很贴切：“回想当年 ， 贵公司是首家以房地产为主业跻身世界500强的综合企业集团 ， 现在一看 ， 销售额连前5都入不了 ， 利润增幅则进不了前十 。 ”
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“多而不精、大而不强”
“多而不精、大而不强”这8个字常被用来概括绿地的产业结构和发展模式 。 增收不增利也是因为绿地大量的精力被投放在不怎么赚钱的业务上 。
这家最早开展多元化业务的房企之一 ， 早在上市之初就表示将推动房地产主业实现从偏重规模到偏重盈利、从偏重开发到开发运营并重、从偏重国内开发到全球同步开发等三大转变 。 同时 ， 加快发展“大基建、大金融、大消费”等三个重点领域 。
2019年绿地约4236亿元的营业收入中 ， 地产占了46% ， 大基建占了44% ， 大消费以及其他占了10% 。 从收入占比看 ， 大基建已经可以跟地产平分秋色 。 但无论这些其它产业收入增幅有多高 ， 都无法改变毛利率远低于地产主业的事实 。
2019年 ， 绿地地产板块的结转毛利率为27.58% ， 大基建只有4.31% ， 大消费则仅为3.48% ， 连地产的零头都不如 。 受这些多元业务拖累 ， 公司的整体毛利率被拉低到15.2% 。
“我不认为我们业绩完成得特别好 ， 但是质量完成得比较好 。 ”张玉良对质量的认定包括回款率、ROE水平、降负债等指标 。 2019年 ， 绿地的ROE为20% ， 张玉良认为在地产行业里已经达到很不错的水平了 。
ROE的高低取决于三个指标：利润率、周转率、杠杆率 ， 前两个是绿地的弱项 ， 很大程度上 ， 20%的ROE是靠155.6%的净负债率撑起来的 。
【中国房地产报|悲喜绿地：4个涨停难以掩饰失意的5年】 ━━━━
“只有坚持奔跑 ， 才能站在原地”
就增长潜力而言 ， 绿地的想象空间也已今非昔比 。
张玉良曾说绿地做的是当地政府想做 ， 而当地企业又做不了或者不容易做的事 ， 在服务全国的同时发展和壮大自己 。 “我们是最懂政府的开发商 。 ”
急地方政府之所急曾经是绿地获取优质土地资源的重要方式 ， 建50座摩天大楼的宏愿也由此而生 。 建高楼为地方政府贡献政绩 ， 绿地可以获得一部分价格优惠的土地作为回报 。 据张玉良保守测算 ， 有那么一段时间 ， 绿地在各地通过邀标、协议方式获得土地的比例在一半以上 。
绿地曾透露 ， 公司积极发展基建、金融、消费等产业集群 ， 通过“地产+”的商业模式 ， 产业集群的协同优势日渐显现 ， 为获取大规模战略性项目创造了条件 。
然而时至今日 ， 中国已不再具备建设摩天大楼的土壤 。 10天前 ， 苏州中南中心动工 ， 建设高度由729米降到了499.15米 ， 一下砍掉了1/3 。 今年4月底 ， 住建部、发改委发布《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》 ， 规定要严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼” ， 一般不得新建500米以上建筑 ， 严格限制新建250米以上建筑 ， 新建100米以上建筑应充分论证 。
政策的负面效应已经显现 。 备受关注的“中华第一高”武汉绿地中心已经降级成了华中第一高楼 ， 从636米下降到475米 。 高度的调整给项目增加了不少开发成本 ， 绿地说受到项目重新规划以及停工造成工期拉长的影响 ， 这个项目的投资总额预计将从118亿元增加到140.88亿元 。 也不知道这个项目最后做下来还能不能赚钱 。
有人统计过 ， 绿地承诺的50座摩天大楼有一半目前还没建成 ， 往往是搭配的住宅项目早已卖光 ， 摩天大楼的地基都还未挖 。
靠大基建圈地的套路也不灵了 ， 有了摩天大楼的前车之鉴 ， 据说很多地方政府已经开始怀疑绿地做大基建的诚意 ， 不再大开方便之门 。
一旦失去这些特殊法门的支持 ， 绿地的增长潜力是要大打折扣的 。
张玉良感慨 ， 行业环境发生了太大变化 ， 每一年都在变 ， 企业的外部压力很大 。 而绿地 ， “只有坚持奔跑 ， 才能站在原地 。 ”


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